Nach Ablauf der Zinsbindung ist die Immobilie selten abbezahlt. Was dann folgt, entscheidet über Tausende Euro. Die Rechnung dafür ist einfacher, als viele denken, und Sie brauchen dafür nur zwei Zahlen aus Ihren Unterlagen.
Die zwei Zahlen, die Sie brauchen
Beide stehen in Ihrem Tilgungsplan, den Sie bei Vertragsabschluss erhalten haben oder im Online-Banking Ihrer Bank finden.
Die Restschuld zum Ende der Zinsbindung ist der Betrag, den Sie neu finanzieren müssen. Das Datum des Zinsbindungsendes bestimmt, wie viel Zeit Sie haben und ob ein Forward-Darlehen in Frage kommt.
Mit diesen beiden Angaben und dem aktuellen Zinsniveau lässt sich die neue Rate berechnen.
So rechnen Sie
Die Formel für ein Annuitätendarlehen ist überschaubar:
Monatliche Rate = Restschuld × (Sollzins + Tilgung) ÷ 100 ÷ 12
Ein Beispiel mit 180.000 Euro Restschuld und zwei Prozent anfänglicher Tilgung:
| Sollzins | Monatliche Rate |
|---|---|
| 2,90 % | 735 € |
| 3,20 % | 780 € |
| 3,90 % | 885 € |
Zwischen 2,9 und 3,2 Prozent liegen 45 Euro im Monat. Über zehn Jahre sind das 5.400 Euro. Genau in dieser Größenordnung bewegt sich der Unterschied zwischen dem Angebot der bisherigen Bank und einem günstigeren Wettbewerber.
Die Berechnung für Ihre Zahlen übernimmt der Rechner auf unserer Startseite. Tragen Sie als Kaufpreis Ihre Restschuld ein und lassen Sie das Eigenkapital auf null, dann erhalten Sie Rate, neue Restschuld und Zinskosten.
Die Tilgung anpassen
Ein Punkt, der bei der Anschlussfinanzierung regelmäßig übersehen wird: Ihre Restschuld ist kleiner als das ursprüngliche Darlehen. Derselbe Tilgungssatz führt deshalb zu einer niedrigeren Rate als früher.
Das verführt dazu, die Rate zu senken. Sinnvoller ist meist das Gegenteil. Wer die alte Rate beibehält und stattdessen den Tilgungssatz anhebt, ist deutlich schneller schuldenfrei und zahlt erheblich weniger Zinsen.
Prüfen Sie deshalb beim Angebotsvergleich nicht nur die Rate, sondern auch die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung. Zwei Angebote mit identischer Rate können sehr unterschiedliche Restschulden hinterlassen.
Die drei Wege im Vergleich
Prolongation heißt Verlängerung bei der bisherigen Bank. Der Aufwand ist gering, es fallen keine Notarkosten an, weil die Grundschuld bestehen bleibt. Der Preis dafür: Das erste Angebot ist erfahrungsgemäß selten das beste, weil die Bank weiß, dass ein Wechsel Mühe macht.
Umschuldung bedeutet den Wechsel zu einem anderen Institut. Die Grundschuld wird abgetreten, was meist im niedrigen dreistelligen Bereich kostet. Sobald der Zinsvorteil diese Kosten übersteigt, lohnt sich der Wechsel. Bei 45 Euro monatlicher Ersparnis ist das nach wenigen Monaten der Fall.
Forward-Darlehen sichert die heutigen Konditionen für einen Abschluss in bis zu 60 Monaten. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag, der mit jedem Monat Vorlaufzeit steigt, typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat. Ein Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf fallende: Sinken die Zinsen, bleiben Sie trotzdem an den vereinbarten Satz gebunden.
Der richtige Zeitpunkt
Beginnen Sie zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Einholen von Angeboten. Wer wartet, bis die Bank sich meldet, verhandelt aus der schwächeren Position und hat keine Vergleichsbasis.
Ein Recht kennen viele nicht: Zehn Jahre nach Vollauszahlung dürfen Sie jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB). Das gilt auch bei einer vereinbarten Zinsbindung von 15, 20 oder 30 Jahren. Wenn Ihre Bindung also länger läuft, die Zinsen aber gefallen sind, kommen Sie nach zehn Jahren heraus.
Konditionsanfragen für die Anschlussfinanzierung sind SCHUFA-neutral. Sie können so viele Angebote einholen, wie Sie möchten.
Häufige Fragen
Wie berechne ich meine Anschlussfinanzierung?
Sie brauchen die Restschuld zum Ende der Zinsbindung und einen aktuellen Zinssatz. Die Rate ergibt sich aus Restschuld mal Summe von Sollzins und Tilgung, geteilt durch 1.200.
Wo finde ich meine Restschuld?
Im Tilgungsplan Ihres Darlehensvertrags oder im Online-Banking Ihrer Bank.
Lohnt sich Umschuldung oder Prolongation?
Die Umschuldung lohnt sich, sobald der Zinsvorteil die Kosten der Grundschuldabtretung übersteigt. Diese liegen meist im niedrigen dreistelligen Bereich und sind schnell eingespielt.
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Der Aufschlag liegt typischerweise bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Je näher der Ablauf, desto günstiger.
Wann sollte ich mich kümmern?
Zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Bei einem Forward-Darlehen sind bis zu fünf Jahre Vorlauf möglich.
Sollte ich die Rate senken oder die Tilgung erhöhen?
Wenn es Ihr Budget zulässt, ist die höhere Tilgung meist besser. Die Restschuld ist kleiner als früher, dieselbe Rate bewirkt daher eine schnellere Entschuldung.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info hat die Beispielrechnungen mit 180.000 Euro Restschuld und zwei Prozent anfänglicher Tilgung kalkuliert und nachgerechnet. Zinssätze dienen der Illustration, maßgeblich ist Ihr individuelles Angebot. Zuletzt geprüft im August 2026.
