Läuft Ihre Zinsbindung aus, ist die Verlängerung bei der bisherigen Bank der bequeme Weg. Der Wechsel zu einem anderen Institut ist meist der günstigere. Die Rechnung dafür ist überschaubar.
Wann eine Umschuldung möglich ist
Am regulären Ende der Zinsbindung können Sie frei entscheiden. Es entsteht keine Vorfälligkeitsentschädigung, die Bank hat keinen Anspruch auf Ihre Verlängerung.
Auch vorher gibt es einen Ausstieg: Zehn Jahre nach Vollauszahlung dürfen Sie jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB). Das gilt selbst bei einer vereinbarten Zinsbindung von 20 oder 30 Jahren und lässt sich vertraglich nicht ausschließen.
Innerhalb der laufenden Zinsbindung und vor Ablauf der zehn Jahre geht es nur in Sonderfällen, etwa beim Verkauf der Immobilie. Dann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Details stehen im Ratgeber zum vorzeitigen Ablösen.
Was die Umschuldung kostet
Der einzige nennenswerte Posten ist die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank. Sie kostet meist im niedrigen dreistelligen Bereich, weil die Grundschuld bestehen bleibt und nur der Gläubiger wechselt. Eine Neubestellung ist nicht nötig.
Manche Banken übernehmen diese Kosten sogar, um Kunden zu gewinnen. Fragen Sie danach.
Die Rechnung
Ob sich der Wechsel lohnt, zeigt ein Vergleich der Raten. Bei 180.000 Euro Restschuld und zwei Prozent anfänglicher Tilgung:
| Sollzins | Monatliche Rate |
|---|---|
| 2,90 % | 735 € |
| 3,20 % | 780 € |
| 3,90 % | 885 € |
Zwischen 2,9 und 3,2 Prozent liegen 45 Euro im Monat, über zehn Jahre also 5.400 Euro. Die Kosten der Grundschuldabtretung sind damit nach wenigen Monaten eingespielt.
Als Faustregel gilt: Ab etwa 0,2 Prozentpunkten Zinsvorteil lohnt der Wechsel bei einer sechsstelligen Restschuld.
Prolongation, Umschuldung oder Forward
Die Prolongation bei der bisherigen Bank ist am einfachsten. Sie unterschreiben ein Angebot, es fallen keine Notarkosten an. Der Preis dafür: Das erste Angebot ist erfahrungsgemäß selten das beste, weil die Bank weiß, dass Wechseln Aufwand bedeutet.
Die Umschuldung bringt in aller Regel bessere Konditionen, kostet die Grundschuldabtretung und etwas Papierkram. Die neue Bank prüft Ihre Bonität erneut, meist unkompliziert, weil Sie das Darlehen bereits bedienen.
Das Forward-Darlehen sichert heutige Zinsen für einen Abschluss in bis zu 60 Monaten. Der Aufschlag steigt mit jedem Monat Vorlaufzeit, typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat. Es ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf fallende.
So gehen Sie vor
Beginnen Sie zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Holen Sie sich das Angebot Ihrer bisherigen Bank und mindestens zwei Vergleichsangebote. Konditionsanfragen sind SCHUFA-neutral.
Legen Sie die Angebote nebeneinander und vergleichen Sie den effektiven Jahreszins bei identischer Zinsbindung und Tilgung. Prüfen Sie auch hier die Nebenbedingungen: Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel sind bei der Anschlussfinanzierung genauso wichtig wie beim Ersterwerb.
Ein Punkt, der oft übersehen wird: Ihre Restschuld ist kleiner als das ursprüngliche Darlehen. Derselbe Tilgungssatz führt deshalb zu einer niedrigeren Rate. Wer die alte Rate beibehält und die Tilgung anhebt, ist deutlich schneller schuldenfrei.
Die konkrete Rechnung für Ihre Zahlen übernimmt der Ratgeber Anschlussfinanzierung berechnen.
Häufige Fragen
Wann kann ich umschulden?
Am Ende der Zinsbindung jederzeit, und zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist auch vorher.
Was kostet eine Umschuldung?
Im Wesentlichen die Abtretung der Grundschuld, meist im niedrigen dreistelligen Bereich.
Ab welchem Zinsvorteil lohnt sich der Wechsel?
Bei einer sechsstelligen Restschuld meist ab etwa 0,2 Prozentpunkten.
Muss ich meine Bonität erneut nachweisen?
Ja, die neue Bank prüft. Das ist meist unkompliziert, weil Sie das Darlehen bereits bedienen.
Wann sollte ich mich kümmern?
Zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Bei einem Forward-Darlehen sind bis zu fünf Jahre Vorlauf möglich.
Sollte ich die Rate senken oder die Tilgung erhöhen?
Wenn das Budget es zulässt, ist die höhere Tilgung meist besser. Die Restschuld ist kleiner, dieselbe Rate entschuldet schneller.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info hat die Beispielrechnungen nachgerechnet. Zinssätze dienen der Illustration, maßgeblich ist Ihr individuelles Angebot. Zuletzt geprüft im August 2026.
