Nach zehn Jahren ist kaum jemand schuldenfrei. Was mit der Restschuld passiert, entscheidet über einen erheblichen Teil der Gesamtkosten Ihrer Finanzierung. Wer rechtzeitig plant, verhandelt aus der stärkeren Position.
Was auf Sie zukommt
Am Ende der Zinsbindung wird die verbleibende Restschuld neu finanziert, zum dann gültigen Zinssatz. Diese Summe steht in Ihrem Tilgungsplan und ist die wichtigste Zahl für die Planung.
Wie stark Sie das trifft, hängt vom Zinsniveau ab. Wer 2016 zu 1,5 Prozent abschloss, zahlt heute womöglich mehr als das Doppelte. Bei 400.000 Euro Ursprungsdarlehen und zwei Prozent Tilgung stehen nach zehn Jahren rund 313.700 Euro offen. Die Rate steigt dabei von 1.167 auf etwa 1.543 Euro, wenn der neue Zins bei 3,9 Prozent liegt.
Rechnen Sie diesen Fall durch, bevor er eintritt. Wenn Ihr Budget einen Aufschlag von zwei Prozentpunkten nicht trägt, sollten Sie gegensteuern, solange Zeit dafür ist.
Die drei Wege
Die Prolongation ist die Verlängerung bei der bisherigen Bank. Sie ist bequem, verursacht keine Notarkosten und erfordert keine erneute Bonitätsprüfung. Dafür ist das erste Angebot selten das beste.
Die Umschuldung zu einem anderen Institut bringt meist bessere Konditionen. Die Grundschuld wird abgetreten, was üblicherweise im niedrigen dreistelligen Bereich kostet und sich schnell rechnet. Wie die Rechnung aussieht, steht im Ratgeber zur Umschuldung.
Das Forward-Darlehen sichert die heutigen Konditionen für einen Abschluss in bis zu 60 Monaten. Der Aufschlag steigt mit der Vorlaufzeit, typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat.
Der richtige Zeitpunkt
Beginnen Sie zwölf Monate vor Ablauf mit dem Einholen von Angeboten. Wer wartet, bis die Bank sich meldet, hat keine Vergleichsbasis und verhandelt schwächer.
Ein Recht, das viele nicht kennen: Zehn Jahre nach Vollauszahlung dürfen Sie jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB). Das gilt auch bei längerer vereinbarter Zinsbindung. Wenn Ihre Bindung über zehn Jahre hinausläuft und die Zinsen inzwischen gefallen sind, können Sie also aussteigen.
Die Tilgung neu bestimmen
Ihre Restschuld ist kleiner als das ursprüngliche Darlehen. Derselbe Tilgungssatz führt deshalb zu einer niedrigeren Rate als früher.
Das verführt dazu, die Rate zu senken. Sinnvoller ist meist das Gegenteil: die alte Rate beibehalten und den Tilgungssatz anheben. Sie sind dann erheblich schneller schuldenfrei und zahlen deutlich weniger Zinsen.
Prüfen Sie beim Vergleich deshalb nicht nur die Rate, sondern auch die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung.
Die konkrete Rechnung für Ihre Zahlen zeigt der Ratgeber Anschlussfinanzierung berechnen.
Häufige Fragen
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Mit einem Forward-Darlehen sind bis zu fünf Jahre Vorlauf möglich.
Muss ich bei meiner bisherigen Bank bleiben?
Nein. Am Ende der Zinsbindung entscheiden Sie frei, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Was kostet ein Wechsel?
Im Wesentlichen die Abtretung der Grundschuld, meist im niedrigen dreistelligen Bereich.
Wie finde ich meine Restschuld?
Im Tilgungsplan Ihres Darlehensvertrags oder im Online-Banking Ihrer Bank.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Darlehen, das Sie heute abschließen und erst in bis zu fünf Jahren abrufen. Es sichert den heutigen Zins gegen einen Aufschlag.
Was passiert, wenn ich nichts unternehme?
Die Bank unterbreitet ein Prolongationsangebot. Nehmen Sie es ohne Vergleich an, zahlen Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit mehr als nötig.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info hat die Beispielrechnungen nachgerechnet. Zinssätze dienen der Illustration. Zuletzt geprüft im August 2026.
