Eine Immobilie ohne Erspartes zu finanzieren ist möglich, aber teuer. Wie teuer, unterschätzen viele: Der Zinsaufschlag summiert sich über die Laufzeit auf einen fünfstelligen Betrag, und das Risiko liegt vollständig bei Ihnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Vollfinanzierungen sind möglich, die Zinsaufschläge liegen aber deutlich über dem Marktniveau.
- Die Kaufnebenkosten von 9 bis 15 Prozent sollten Sie in jedem Fall selbst tragen können.
- Banken verlangen dafür ein überdurchschnittliches, sicheres Einkommen und eine einwandfreie Bonität.
- Eine höhere Tilgung ist bei Vollfinanzierungen keine Option, sondern notwendig.
Was Vollfinanzierung bedeutet
Unterschieden werden zwei Varianten. Bei der 100-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank den Kaufpreis, die Nebenkosten tragen Sie selbst. Bei der 110-Prozent-Finanzierung wird auch der Erwerbsnebenaufwand mitfinanziert.
Die zweite Variante bieten nur wenige Banken an, und sie ist erheblich teurer. Der Grund liegt in der Sicherheit: Die Bank finanziert mehr, als die Immobilie im Verwertungsfall einbringen würde. Notar und Grunderwerbsteuer erhöhen nicht den Wert des Hauses.
Was es kostet
Der Zinsaufschlag entsteht über den Beleihungsauslauf. Bis 60 Prozent gelten die besten Konditionen, oberhalb von 90 Prozent steigen die Aufschläge deutlich, und bei einer Vollfinanzierung liegen Sie darüber.
Realistisch sind Aufschläge von 0,5 bis über 1 Prozentpunkt gegenüber einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital. Bei 320.000 Euro Darlehen und zehn Jahren Zinsbindung entspricht ein halber Prozentpunkt rund 17.000 Euro, ein ganzer entsprechend mehr.
Hinzu kommt ein struktureller Nachteil: Ohne Eigenkapital ist die Darlehenssumme größer, die Rate höher und die Tilgungsdauer länger. Beide Effekte wirken in dieselbe Richtung.
Welche Voraussetzungen gelten
Banken gleichen das fehlende Eigenkapital durch strengere Anforderungen an anderer Stelle aus.
Sie erwarten ein sicheres, überdurchschnittliches Einkommen, meist aus einem unbefristeten Arbeitsverhältnis nach der Probezeit. Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst haben hier Vorteile.
Die Bonität muss einwandfrei sein. Negative SCHUFA-Einträge schließen eine Vollfinanzierung praktisch aus.
Das Objekt muss gut verwertbar sein: gängige Immobilie, gefragte Lage, solider Zustand. Ein sanierungsbedürftiges Haus in einer schrumpfenden Region wird kaum ohne Eigenkapital finanziert.
Und die Haushaltsrechnung muss deutlich Luft lassen. Wer die Rate nur knapp tragen kann, bekommt keine Zusage.
Wann es trotzdem sinnvoll sein kann
Es gibt Konstellationen, in denen eine Vollfinanzierung vertretbar ist.
Wenn Ihr Einkommen hoch und sicher ist, Sie aber noch kein Vermögen aufbauen konnten, etwa als junger Facharzt oder nach dem Berufseinstieg in einem gut bezahlten Beruf. Die Bank finanziert dann faktisch Ihre künftige Einkommenskraft.
Wenn die Alternative eine teure Miete in derselben Lage ist und Sie langfristig bleiben wollen. Dann kann die Rechnung aufgehen, auch mit Aufschlag.
Wenn absehbar Kapital zufließt, etwa aus einer Auszahlung oder einem Verkauf, und Sie dann sondertilgen können. Achten Sie in diesem Fall auf ein großzügiges Sondertilgungsrecht.
Die Risiken
Das zentrale Risiko ist die Restschuld. Ohne Eigenkapital tilgen Sie langsamer, und wenn Sie nach wenigen Jahren verkaufen müssen, etwa wegen Jobwechsel, Trennung oder Krankheit, kann der Verkaufserlös die Restschuld unterschreiten. Sie bleiben dann auf Schulden ohne Immobilie sitzen.
Das zweite Risiko liegt in der Anschlussfinanzierung. Eine hohe Restschuld nach zehn Jahren trifft Sie bei gestiegenen Zinsen ungleich härter. Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung deshalb mit einem Aufschlag von zwei Prozentpunkten durch. Hält Ihr Budget das nicht aus, ist die Finanzierung zu knapp kalkuliert.
Wählen Sie deshalb eine möglichst hohe Tilgung, mindestens zwei, besser drei Prozent, und eine lange Zinsbindung. Was das für Ihre Rate bedeutet, zeigt der Rechner auf unserer Startseite.
Häufige Fragen
Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Ja, bei guter Bonität, sicherem Einkommen und einem gut verwertbaren Objekt. Die Zinsen liegen aber deutlich höher.
Was kostet der Verzicht auf Eigenkapital?
Realistisch 0,5 bis über 1 Prozentpunkt Aufschlag. Bei 320.000 Euro und zehn Jahren Zinsbindung sind das 17.000 Euro und mehr.
Muss ich die Kaufnebenkosten selbst tragen?
In den allermeisten Fällen ja. Nur wenige Banken finanzieren sie mit, und dann zu erheblichen Aufschlägen.
Welche Tilgung ist sinnvoll?
Mindestens zwei, besser drei Prozent. Eine niedrige Tilgung verlängert die Laufzeit und erhöht das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.
Was ist eine 110-Prozent-Finanzierung?
Dabei finanziert die Bank Kaufpreis und Nebenkosten. Das bieten nur wenige Institute an, zu deutlich höheren Zinsen.
Was passiert, wenn ich verkaufen muss?
Reicht der Erlös nicht für die Restschuld, bleibt die Differenz als Schuld bestehen. Dieses Risiko ist ohne Eigenkapital am größten.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info hat die Beispielrechnungen nachgerechnet. Angaben zu Zinsaufschlägen sind Marktüblichkeiten, jede Bank kalkuliert eigenständig. Der Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung. Zuletzt geprüft im August 2026.
