Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Darlehen zum Bau oder Kauf einer Immobilie, das durch die Immobilie selbst besichert wird. Diese Besicherung erklärt, warum die Zinsen deutlich unter denen eines Ratenkredits liegen.
Wie eine Baufinanzierung aufgebaut ist
In der Regel handelt es sich um ein Annuitätendarlehen. Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant und besteht aus zwei Teilen: dem Zins, der an die Bank geht, und der Tilgung, die Ihre Schuld reduziert.
Das Verhältnis verschiebt sich laufend. Anfangs überwiegt der Zins, weil die Restschuld hoch ist. Mit jedem Monat sinkt die Restschuld, damit der Zinsanteil, und weil die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil. Gegen Ende beschleunigt sich dieser Effekt spürbar.
Die Bank sichert das Darlehen über eine Grundschuld ab, die ins Grundbuch eingetragen wird. Zahlen Sie nicht, kann sie die Immobilie verwerten. Genau diese Sicherheit macht die niedrigen Zinsen möglich.
Die wichtigsten Begriffe
Sollzins ist die reine Verzinsung des Darlehens. Effektiver Jahreszins rechnet zusätzlich ein, was die Finanzierung sonst kostet und wie sie strukturiert ist. Für den Vergleich zählt allein der Effektivzins.
Anfängliche Tilgung gibt an, welchen Anteil der Darlehenssumme Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Bei zwei Prozent und 300.000 Euro sind das 6.000 Euro. Der Wert im Vertrag beschreibt nur den Startpunkt, denn der Tilgungsanteil wächst über die Laufzeit.
Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist, üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre.
Restschuld ist der Betrag, der am Ende der Zinsbindung offen bleibt und neu finanziert werden muss.
Beleihungsauslauf beschreibt, welchen Anteil des Immobilienwerts die Bank finanziert. Er ist der wichtigste Faktor für Ihren Zinssatz.
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn Sie das Darlehen nicht sofort abrufen. Nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit berechnen Banken üblicherweise 3 Prozent im Jahr auf den offenen Betrag.
Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung zusätzlich zur Rate. Fünf Prozent jährlich sind meist kostenfrei möglich.
Was eine Baufinanzierung von anderen Krediten unterscheidet
Drei Punkte machen den Unterschied.
Die Laufzeit ist erheblich länger. Während ein Ratenkredit nach wenigen Jahren getilgt ist, laufen Baufinanzierungen über zwei bis vier Jahrzehnte.
Die Besicherung über die Grundschuld senkt das Risiko der Bank und damit den Zinssatz. Ein Ratenkredit ohne Sicherheit kostet ein Vielfaches.
Die Zinsbindung ist begrenzt. Nach ihrem Ablauf wird die Restschuld zum dann gültigen Zins neu finanziert. Dieses Zinsänderungsrisiko tragen Sie, nicht die Bank.
Welche Darlehensformen es gibt
Neben dem Annuitätendarlehen als Standard gibt es Alternativen für besondere Fälle.
Ein Volltilgerdarlehen ist am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt. Es gibt keine Restschuld und kein Zinsänderungsrisiko, dafür ist die Rate deutlich höher.
Ein endfälliges Darlehen wird während der Laufzeit nicht getilgt, sondern am Ende in einer Summe zurückgezahlt. Es kommt fast nur bei vermieteten Objekten oder in Kombination mit einer Kapitalanlage vor.
Ein Bauspardarlehen stammt aus einem zugeteilten Bausparvertrag und dient meist der Zinssicherung für später.
Förderdarlehen der KfW oder einer Landesförderbank liegen unter dem Marktzins und werden mit einem Bankdarlehen kombiniert.
Wie Sie anfangen
Beginnen Sie beim Budget, nicht beim Wunschobjekt. Was Sie sich leisten können, ergibt sich aus dem verfügbaren Einkommen abzüglich aller laufenden Kosten und einer Rücklage für Instandhaltung.
Daraus folgen Darlehenssumme und Kaufpreis. Erst danach beginnt die Objektsuche, und erst danach der Vergleich von Angeboten.
Was Ihre Eckdaten für Rate, Restschuld und Zinskosten bedeuten, zeigt der Rechner auf unserer Startseite.
Häufige Fragen
Was ist eine Baufinanzierung?
Ein langfristiges Darlehen zum Bau oder Kauf einer Immobilie, besichert durch eine Grundschuld auf die Immobilie selbst.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins beschreibt die reine Verzinsung, der Effektivzins enthält zusätzlich die Kosten und die Struktur der Finanzierung. Für den Vergleich zählt der Effektivzins.
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Der Anteil der Darlehenssumme, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Der Tilgungsanteil wächst danach über die Laufzeit.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Die Restschuld wird zum dann gültigen Zins neu finanziert, entweder bei der bisherigen Bank oder über eine Umschuldung.
Warum ist eine Baufinanzierung günstiger als ein Ratenkredit?
Weil die Immobilie als Sicherheit dient. Das senkt das Risiko der Bank erheblich.
Was ist eine Grundschuld?
Ein Recht der Bank an Ihrer Immobilie, das ins Grundbuch eingetragen wird. Sie sichert das Darlehen ab.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info erklärt hier die Grundbegriffe. Die Beispielrechnungen sind nachgerechnet. Der Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung. Zuletzt geprüft im August 2026.
