Eine Ferienwohnung in Spanien oder ein Haus in Österreich lässt sich finanzieren, aber selten so, wie man es aus Deutschland kennt. Deutsche Banken sind zurückhaltend, und die Gründe dafür sind praktischer Natur.
Warum deutsche Banken zögern
Der Kern des Problems ist die Sicherheit. Eine deutsche Bank sichert ein Darlehen über eine Grundschuld ab. Bei einer Immobilie im Ausland müsste sie ein ausländisches Grundbuchrecht nutzen, im Zweifelsfall vor einem ausländischen Gericht durchsetzen und die Verwertung dort organisieren.
Das ist aufwendig, rechtlich unsicher und lohnt sich für die Bank selten. Viele Institute lehnen deshalb grundsätzlich ab.
Hinzu kommt die Bewertung. Eine deutsche Bank kann den Wert einer Wohnung an der Costa Blanca oder eines Hauses in Ungarn kaum verlässlich einschätzen.
Die möglichen Wege
Der übliche Weg führt über eine Bank im Zielland. Die dortige Bank kennt Markt und Rechtslage. Rechnen Sie mit anderen Standards: In vielen Ländern sind Eigenkapitalanforderungen höher, Laufzeiten kürzer und variable Zinsen verbreiteter als in Deutschland.
Die zweite Möglichkeit ist die Beleihung einer vorhandenen Immobilie in Deutschland. Wenn Sie hier bereits Eigentum besitzen, das ganz oder teilweise abbezahlt ist, können Sie es als Sicherheit einsetzen. Die Bank finanziert dann faktisch gegen deutsche Sicherheit, und der Verwendungszweck spielt eine geringere Rolle. Das ist häufig der einfachste Weg.
Drittens gibt es deutsche Banken mit Auslandsgeschäft. Einige Institute finanzieren in ausgewählten Ländern, meist innerhalb der EU und bei gängigen Objekten. Die Konditionen liegen über dem Inlandsniveau.
Womit Sie rechnen müssen
Die Eigenkapitalanforderungen liegen höher: 30 bis 40 Prozent sind keine Seltenheit, in manchen Ländern mehr.
Die Zinsen sind ebenfalls höher, weil der Risikoaufschlag spürbar ausfällt, unabhängig davon, welchen Weg Sie wählen.
Auch die Nebenkosten unterscheiden sich: Grunderwerbsteuer, Notar- und Registerkosten weichen erheblich ab. In einigen Ländern liegen die Erwerbsnebenkosten deutlich über den deutschen 9 bis 15 Prozent.
Hinzu kommt ein Währungsrisiko außerhalb des Euroraums. Wer in Fremdwährung finanziert, trägt zusätzlich das Wechselkursrisiko. Bei einer ungünstigen Entwicklung steigt die Belastung in Euro, ohne dass sich am Darlehen etwas ändert.
Was Sie vorher klären sollten
Prüfen Sie das Eigentumsrecht im Zielland. Nicht überall funktioniert Grundstückserwerb wie in Deutschland, und in einzelnen Ländern gelten Beschränkungen für Ausländer.
Klären Sie die steuerliche Behandlung, sowohl im Zielland als auch in Deutschland. Doppelbesteuerungsabkommen regeln, wo Mieteinnahmen und ein späterer Verkaufsgewinn versteuert werden.
Kalkulieren Sie die laufenden Kosten realistisch: Verwaltung, Instandhaltung aus der Ferne, Steuern und gegebenenfalls eine Hausverwaltung vor Ort.
Und ziehen Sie rechtliche Beratung hinzu, die das Recht des Ziellandes kennt. Ein deutscher Notar kann einen ausländischen Kaufvertrag nicht beurkunden.
Was eine Finanzierung in Deutschland kosten würde, können Sie zum Vergleich mit dem Rechner auf unserer Startseite durchspielen.
Häufige Fragen
Finanzieren deutsche Banken Immobilien im Ausland?
Nur wenige, und meist nur in ausgewählten Ländern. Der Grund ist die schwierige Besicherung über ausländisches Grundbuchrecht.
Was ist der einfachste Weg?
Die Beleihung einer bereits vorhandenen Immobilie in Deutschland, sofern Sie eine besitzen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Häufig 30 bis 40 Prozent, teils mehr. Die Anforderungen liegen deutlich über denen im Inland.
Was ist beim Währungsrisiko zu beachten?
Außerhalb des Euroraums kann ein ungünstiger Wechselkurs Ihre Belastung in Euro erhöhen, ohne dass sich am Darlehen etwas ändert.
Wer beurkundet den Kaufvertrag?
Ein Notar oder eine vergleichbare Stelle im Zielland nach dortigem Recht. Ein deutscher Notar kann das nicht übernehmen.
Wo versteuere ich Mieteinnahmen?
Das regelt das Doppelbesteuerungsabkommen mit dem jeweiligen Land. Klären Sie das vor dem Kauf mit einem Steuerberater.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info gibt hier eine allgemeine Einordnung. Rechtslage, Steuern und Finanzierungspraxis unterscheiden sich je Land erheblich. Der Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Zuletzt geprüft im August 2026.
