Die Kaufnebenkosten sind der Posten, der Finanzierungen am häufigsten kippen lässt. Je nach Bundesland kommen 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises hinzu, und dieses Geld sollten Sie aus eigenen Mitteln aufbringen.
Die Posten im Einzelnen
Grunderwerbsteuer ist der größte Block. Sie wird von den Bundesländern festgelegt und liegt je nach Land zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Fällig wird sie einige Wochen nach der Beurkundung.
Notarkosten entstehen für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Bestellung der Grundschuld. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und damit nicht verhandelbar.
Grundbuchkosten fallen für die Eintragung als Eigentümer und für die Grundschuld an. Zusammen mit dem Notar sollten Sie rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen.
Maklerprovision fällt an, wenn ein Makler beteiligt ist. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision beim Kauf selbst genutzter Wohnimmobilien in der Regel hälftig. Der Käuferanteil liegt meist zwischen 3 und 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer.
Hinzu kommen je nach Fall Kosten für Gutachten, Vermessung oder die Löschung alter Grundschulden.
Warum diese Kosten aus Eigenkapital kommen sollten
Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen könnte. Der Notar erhöht nicht den Wert des Hauses, die Grunderwerbsteuer erst recht nicht.
Finanzieren Sie diese Posten mit, steigt der Beleihungsauslauf, und der Zinsaufschlag gilt für die gesamte Darlehenssumme. Wer 400.000 Euro Kaufpreis plus 44.000 Euro Nebenkosten komplett finanziert, zahlt den höheren Zinssatz auf alle 444.000 Euro.
Viele Banken lehnen die Mitfinanzierung der Nebenkosten ohnehin ab. Wer sie anbietet, verlangt deutliche Aufschläge.
Was Sie sonst noch einplanen sollten
Neben den Erwerbsnebenkosten fallen Ausgaben an, die in keiner Finanzierungsrechnung stehen, aber sicher kommen.
Der Umzug kostet je nach Umfang einen vierstelligen Betrag. Eine Küche ist in Bestandsimmobilien selten enthalten. Renovierung und Anpassungen summieren sich schneller als geplant, besonders bei älteren Objekten.
Bei einem Neubau kommen Erschließungskosten, Außenanlagen und häufig Bodengutachten hinzu, die im Bauvertrag nicht enthalten sind.
Planen Sie diese Posten von Anfang an ein und halten Sie eine Rücklage von mindestens drei Nettomonatsgehältern zurück, die nicht in die Finanzierung fließt.
Ein Rechenbeispiel
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 26.000 € |
| Notar und Grundbuch (rund 2 %) | 8.000 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 14.280 € |
| Summe | 48.280 € |
Das sind gut 12 Prozent des Kaufpreises, die Sie zusätzlich aufbringen müssen, bevor der erste Euro in die Immobilie fließt.
In Bundesländern mit niedriger Grunderwerbsteuer und ohne Makler liegt der Wert näher bei 6 Prozent. Prüfen Sie deshalb immer Ihren konkreten Fall.
Was das für Ihre Finanzierung bedeutet, können Sie mit dem Rechner auf unserer Startseite durchspielen.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, festgelegt vom jeweiligen Bundesland.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Manche Banken bieten das an, verlangen dafür aber deutliche Zinsaufschläge. Empfehlenswert ist es nicht.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Beim Kauf selbst genutzter Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig.
Sind die Notarkosten verhandelbar?
Nein, sie sind gesetzlich geregelt.
Welche Kosten kommen nach dem Kauf?
Umzug, Küche, Renovierung sowie laufend Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltungsrücklage von ein bis zwei Euro je Quadratmeter im Monat.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info nennt Spannen, weil Grunderwerbsteuer und Maklerprovision je nach Bundesland und Vereinbarung abweichen. Maßgeblich ist Ihr konkreter Fall. Das Rechenbeispiel ist nachgerechnet. Zuletzt geprüft im August 2026.
