Selbstständige zahlen bei gleicher Einkommenshöhe häufig mehr Zinsen als Angestellte. Nicht weil sie weniger verdienen, sondern weil Banken schwankende Einkünfte schwerer bewerten können. Wer weiß, worauf geachtet wird, kann diesen Nachteil deutlich verkleinern.
Das Wichtigste in Kürze
- Die meisten Banken erwarten mindestens drei Jahre Selbstständigkeit.
- Der Unterlagenaufwand ist höher: Steuerbescheide, Bilanzen oder EÜR und eine aktuelle BWA.
- 15 bis 20 Prozent Eigenkapital verbessern die Ausgangslage spürbar.
- Förderdarlehen der KfW stehen Selbstständigen in gleichem Umfang offen wie Angestellten.
Warum Banken zurückhaltender sind
Ein unbefristeter Arbeitsvertrag liefert der Bank eine einfache Prognose: Das Einkommen der letzten Monate wird wahrscheinlich auch in Zukunft fließen. Bei Selbstständigen fehlt diese Vereinfachung.
Banken behelfen sich, indem sie über mehrere Jahre mitteln und dabei häufig das schlechteste Jahr stärker gewichten. Wer 2023 gut verdient hat, 2024 schwächer und 2025 wieder gut, wird nicht mit dem Durchschnitt gerechnet, sondern eher konservativ.
Hinzu kommt: Viele Selbstständige optimieren ihre Steuerlast, was das zu versteuernde Einkommen drückt. Genau diese Zahl schaut die Bank an. Was steuerlich klug ist, kann bei der Finanzierung teuer werden.
Die Voraussetzungen
Mindestens drei Jahre Selbstständigkeit erwarten die meisten Institute. Wer kürzer dabei ist, findet nur wenige Banken, die überhaupt prüfen.
Verlangt werden nachweisbare, stabile Einkünfte über mehrere Jahre. Starke Schwankungen führen zu Abschlägen, ein klarer Aufwärtstrend hilft.
Beim Eigenkapital gelten mindestens 15 bis 20 Prozent als Untergrenze, besser mehr. Es gleicht das höhere Risiko teilweise aus und senkt den Beleihungsauslauf, der ohnehin der wichtigste Zinsfaktor ist.
Die Bonität muss sauber sein, ohne negative SCHUFA-Einträge. Bei Selbstständigen schauen Banken zusätzlich auf die geschäftliche Historie.
Welche Unterlagen verlangt werden
Zusätzlich zu den üblichen Nachweisen zu Person und Objekt brauchen Sie:
- Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre
- Gewinn- und Verlustrechnung oder Einnahmenüberschussrechnung, je nach Rechtsform
- Bilanzen, sofern Sie bilanzierungspflichtig sind
- eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung, meist nicht älter als drei Monate
- häufig eine Umsatzprognose für das laufende Jahr
- bei Kapitalgesellschaften zusätzlich Gesellschaftsvertrag und Handelsregisterauszug
Halten Sie diese Unterlagen aktuell. Eine BWA, die ein halbes Jahr alt ist, führt zu Rückfragen und verzögert die Zusage.
So verbessern Sie Ihre Chancen
Planen Sie die Steuerjahre vor dem Kauf. Wer weiß, dass in zwei Jahren finanziert werden soll, sollte prüfen, ob eine weniger aggressive Steueroptimierung unterm Strich günstiger ist. Ein höheres zu versteuerndes Einkommen kostet Steuern, kann aber bessere Konditionen bringen.
Bringen Sie nach Möglichkeit einen zweiten Darlehensnehmer ein. Ein Partner im Angestelltenverhältnis stabilisiert die Bewertung erheblich. Viele Banken verlangen das bei Selbstständigen ohnehin.
Trennen Sie privat und geschäftlich sauber. Ein Kontoverlauf, in dem Privatentnahmen und Betriebsausgaben durcheinandergehen, erschwert die Prüfung und wirkt unprofessionell.
Gehen Sie über einen Vermittler. Banken bewerten Selbstständigkeit sehr unterschiedlich. Manche Institute haben klare Kriterien und lehnen schnell ab, andere prüfen individuell. Ein Vermittler weiß, welche Bank zu Ihrem Fall passt, und erspart Ihnen Absagen.
Rechnen Sie mit mehr Zeit. Die Prüfung dauert bei Selbstständigen regelmäßig länger als die üblichen fünf bis zehn Werktage. Beginnen Sie früher.
Förderung nutzen
Ein Punkt, der oft übersehen wird: Bei staatlicher Förderung werden Selbstständige nicht benachteiligt. Das KfW-Wohneigentumsprogramm steht ohne Einkommensgrenze offen, ebenso die übrigen KfW-Programme und die Wohnraumförderung der Länder.
Beantragt werden Förderdarlehen über die Hausbank und immer vor Vertragsabschluss beziehungsweise Baubeginn. Ein nachträglicher Antrag ist ausgeschlossen. Einen Überblick gibt der Ratgeber zur Förderung beim Hauskauf.
Was Ihre Eckdaten für die monatliche Rate bedeuten, zeigt der Rechner auf unserer Startseite.
Häufige Fragen
Wie lange muss ich selbstständig sein?
Die meisten Banken erwarten mindestens drei Jahre. Kürzere Zeiträume prüfen nur wenige Institute.
Welche Unterlagen brauche ich zusätzlich?
Einkommensteuerbescheide mehrerer Jahre, Gewinn- und Verlustrechnung oder Bilanz sowie eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung.
Zahle ich als Selbstständiger höhere Zinsen?
Häufig ja, weil Banken das schwankende Einkommen mit einem Risikoaufschlag bewerten. Mehr Eigenkapital und ein zweiter Darlehensnehmer verringern den Aufschlag.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
15 bis 20 Prozent gelten als Untergrenze, mehr verbessert die Konditionen deutlich.
Schadet Steueroptimierung meiner Finanzierung?
Sie kann. Banken schauen auf das zu versteuernde Einkommen. Wer eine Finanzierung plant, sollte die Steuerjahre davor entsprechend gestalten.
Bekomme ich als Selbstständiger KfW-Förderung?
Ja, in gleichem Umfang wie Angestellte. Das Wohneigentumsprogramm hat keine Einkommensgrenze.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info stützt sich auf veröffentlichte Anforderungen von Banken und Vermittlern. Die Kriterien unterscheiden sich je Institut erheblich. Der Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung oder Steuerberatung. Zuletzt geprüft im August 2026.
