Wer die Reihenfolge kennt, verhandelt besser und verliert keine Zeit. Der häufigste Fehler ist, erst ein Objekt zuzusagen und dann zur Bank zu gehen. Dann entscheiden andere über das Tempo.
Schritt 1: Das Budget bestimmen
Beginnen Sie beim verfügbaren Einkommen, nicht beim Wunschobjekt. Ziehen Sie vom Nettoeinkommen alle laufenden Kosten ab: Versicherungen, Mobilität, Lebenshaltung, bestehende Kredite.
Davon geht noch die Instandhaltungsrücklage ab, üblich sind ein bis zwei Euro je Quadratmeter im Monat, dazu Grundsteuer und höhere Nebenkosten als in der Mietwohnung. Erst der Rest ist die Rate, die Sie sicher tragen können.
Schritt 2: Eigenkapital ermitteln
Zählen Sie zusammen, was Sie tatsächlich einsetzen können. Nicht dazu gehört die Rücklage für Unvorhergesehenes, mindestens drei Nettomonatsgehälter sollten liegen bleiben.
Beachten Sie die Reihenfolge: Zuerst decken Sie die Kaufnebenkosten von 9 bis 15 Prozent, dann fließt der Rest in den Kaufpreis. Wer 100.000 Euro hat und 44.000 Euro Nebenkosten trägt, bringt nur 56.000 Euro in die Finanzierung ein.
Schritt 3: Vorabprüfung einholen
Lassen Sie Ihre Finanzierung prüfen, bevor Sie ein Objekt suchen. Sie erfahren, welche Summe realistisch ist, und haben bei der Besichtigung eine belastbare Zahl im Kopf.
Wenn dann das passende Objekt kommt, fehlen nur noch die Objektunterlagen. Das verkürzt den Weg zur Zusage erheblich und verschafft Ihnen gegenüber Mitbietern einen Vorteil.
Schritt 4: Angebote vergleichen
Holen Sie drei bis vier Angebote aus unterschiedlichen Quellen ein: ein Vermittler, Ihre Hausbank, gegebenenfalls eine Direktbank. Konditionsanfragen sind SCHUFA-neutral.
Rechnen Sie alle Angebote auf identische Eckdaten um und vergleichen Sie den effektiven Jahreszins, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Nebenbedingungen.
Schritt 5: Unterlagen einreichen
Die Bank prüft Bonität und Objektwert. Reichen Sie alles auf einmal ein statt in Tranchen, denn jede Nachforderung kostet mehrere Tage.
Welche Dokumente verlangt werden, steht im Ratgeber zu den Unterlagen für die Baufinanzierung.
Schritt 6: Zusage und Vertrag
Nach vollständigem Unterlageneingang dauert die Zusage bei Direktbanken meist zwei bis vier Werktage, bei Filialbanken fünf bis zehn.
Prüfen Sie den Vertrag in Ruhe, besonders Sondertilgungsrecht, bereitstellungszinsfreie Zeit und die Möglichkeit zum Tilgungssatzwechsel. Eine mündliche Zusage, die nicht im Vertrag steht, existiert nicht.
Nach Vertragsschluss haben Sie 14 Tage Widerrufsrecht (§ 356b BGB).
Schritt 7: Notar und Grundschuld
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und bestellt die Grundschuld, die ins Grundbuch eingetragen wird. Wie lange das dauert, hängt vom Grundbuchamt ab und schwankt regional zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen.
Für Notar und Grundbuch sollten Sie rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen.
Schritt 8: Auszahlung
Erst wenn die Grundschuld eingetragen oder ihr Eingang beim Grundbuchamt bestätigt ist, zahlt die Bank aus. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie geschieht das in einer Summe, beim Neubau in Raten nach Baufortschritt.
Achten Sie hier auf die bereitstellungszinsfreie Zeit. Läuft sie ab, bevor Sie das Geld abrufen, berechnet die Bank üblicherweise 3 Prozent im Jahr auf den offenen Betrag. Bei 200.000 Euro sind das 500 Euro im Monat.
Wie lange die einzelnen Schritte dauern und was sie verzögert, lesen Sie im Ratgeber zur Dauer einer Baufinanzierung.
Häufige Fragen
Wo fange ich an?
Beim Budget, nicht beim Objekt. Erst wenn die tragbare Rate feststeht, ergibt die Objektsuche Sinn.
Wann sollte ich mit der Bank sprechen?
Vor der Objektsuche. Eine Vorabprüfung zeigt Ihnen den realistischen Rahmen und beschleunigt später die Zusage.
Wie lange dauert der gesamte Ablauf?
Von der ersten Anfrage bis zur Auszahlung typischerweise zwei bis sechs Wochen. Beim Neubau zieht sich die Auszahlung über die Bauzeit.
Kann ich den Vertrag widerrufen?
Ja, bei Verbraucherdarlehen gilt eine Widerrufsfrist von 14 Tagen ab Vertragsschluss und vollständiger Information.
Was kostet der Notar?
Für Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
Wann fließt das Geld?
Nach Eintragung der Grundschuld beziehungsweise nach Bestätigung des Eingangs beim Grundbuchamt.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info beschreibt den üblichen Ablauf. Bearbeitungszeiten sind Erfahrungswerte und im Einzelfall nicht garantiert. Zuletzt geprüft im August 2026.
