Die Frage lässt sich in drei Schritten beantworten: tragbare Rate ermitteln, daraus die Darlehenssumme ableiten, Eigenkapital und Nebenkosten dazurechnen. Der häufigste Fehler passiert im ersten Schritt.
Schritt 1: Die tragbare Rate
Beginnen Sie beim Nettoeinkommen aller Darlehensnehmer und ziehen Sie alle laufenden Ausgaben ab: Lebenshaltung, Versicherungen, Mobilität, Kinderbetreuung, bestehende Kredite, Unterhalt.
Was übrig bleibt, ist noch nicht die Rate. Davon geht ab, was die Immobilie an Nebenkosten verursacht:
- Instandhaltungsrücklage, üblich ein bis zwei Euro je Quadratmeter im Monat
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- höhere Heiz- und Betriebskosten als in der Mietwohnung, besonders bei einem Haus
Bei 120 Quadratmetern sind allein für die Instandhaltung 120 bis 240 Euro im Monat einzuplanen. Diese Summe hat nichts mit der Bank zu tun, fällt aber trotzdem an.
Erst der Rest ist die Rate, die Sie dauerhaft tragen können. Rechnen Sie konservativ: Eine Finanzierung, die nur bei zwei vollen Einkommen funktioniert, wird bei Elternzeit oder Krankheit zum Problem.
Schritt 2: Von der Rate zur Darlehenssumme
Die Rechnung läuft rückwärts durch die Annuitätenformel:
Darlehenssumme = Rate × 12 × 100 ÷ (Sollzins + Tilgung)
Bei 1.500 Euro Rate, 3,90 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung ergibt das rund 305.000 Euro Darlehen.
Setzen Sie die Tilgung nicht zu niedrig an, nur um die Summe zu erhöhen. Bei einem Prozent Tilgung läuft die Rückzahlung über 40 Jahre, und Sie zahlen fast so viel Zinsen, wie das Darlehen groß ist. Zwei Prozent sind die Untergrenze, drei sind komfortabler.
Schritt 3: Eigenkapital und Nebenkosten
Zum Darlehen kommt Ihr Eigenkapital, davon gehen aber zuerst die Kaufnebenkosten ab.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Diese Ausgaben schaffen keinen beleihbaren Gegenwert und sollten aus eigenen Mitteln kommen.
Ein Beispiel: Sie haben 120.000 Euro Eigenkapital und können 305.000 Euro Darlehen tragen. Bei 11 Prozent Nebenkosten bleibt die Rechnung nicht bei 425.000 Euro Kaufpreis stehen. Vielmehr gilt:
Kaufpreis = (Eigenkapital + Darlehen) ÷ (1 + Nebenkostensatz), also (120.000 + 305.000) ÷ 1,11 = rund 383.000 Euro.
Die Differenz von 42.000 Euro sind die Nebenkosten. Wer sie übersieht, plant um genau diesen Betrag zu hoch.
Die Rücklage nicht vergessen
Nicht alles verfügbare Geld gehört in die Finanzierung. Mindestens drei Nettomonatsgehälter sollten liegen bleiben.
Nach dem Einzug fallen Ausgaben an, die vorher niemand plant: Küche, Umzug, Renovierung, eine defekte Heizung im zweiten Winter. Wer das über den Dispo finanziert, zahlt zweistellige Zinsen.
Der Stresstest
Bevor Sie sich festlegen, rechnen Sie zwei Szenarien durch.
Erstens die Anschlussfinanzierung: Wie hoch wäre die Rate, wenn nach zehn Jahren zwei Prozentpunkte mehr fällig werden? Hält Ihr Budget das aus, ist die Finanzierung solide kalkuliert.
Zweitens der Einkommensausfall: Was passiert bei Elternzeit, Teilzeit oder Jobwechsel? Eine Finanzierung, die keine Reserve lässt, wird bei der ersten Veränderung zum Risiko.
Was Ihre Eckdaten für Rate, Restschuld und Zinskosten bedeuten, zeigt der Rechner auf unserer Startseite.
Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Das ergibt sich aus der dauerhaft tragbaren Rate, der Darlehenssumme und Ihrem Eigenkapital abzüglich der Kaufnebenkosten.
Welche Faustregel gilt für die Rate?
Verbreitet ist die Empfehlung, höchstens 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens für Wohnen aufzuwenden. Entscheidend ist aber Ihre konkrete Haushaltsrechnung, nicht die Faustregel.
Muss ich die Nebenkosten selbst zahlen?
In aller Regel ja. Sie schaffen keinen beleihbaren Gegenwert, und mitfinanziert treiben sie den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz nach oben.
Welche Tilgung sollte ich ansetzen?
Mindestens zwei Prozent, besser drei. Eine niedrigere Tilgung verlängert die Laufzeit erheblich.
Wie viel Rücklage sollte bleiben?
Mindestens drei Nettomonatsgehälter, die nicht in die Finanzierung fließen.
Was ist ein sinnvoller Stresstest?
Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung mit zwei Prozentpunkten Aufschlag durch und prüfen Sie, ob die Rate auch bei einem Einkommensausfall tragbar bleibt.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info hat alle Beispielrechnungen nachgerechnet. Sie beruhen auf einem Annuitätendarlehen mit konstanter Rate. Der Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung. Zuletzt geprüft im August 2026.
