Ein Jobwechsel in eine andere Stadt, eine Erbschaft, eine Trennung. Es gibt viele Gründe, ein Darlehen früher zurückzuzahlen als geplant. Ob das kostenlos möglich ist oder mehrere tausend Euro kostet, hängt an einem Datum und an ein paar Paragrafen.
Das Wichtigste in Kürze
- Innerhalb der Zinsbindung dürfen Sie nur in bestimmten Fällen ablösen. Die Bank darf dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB).
- Zehn Jahre nach Vollauszahlung greift ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, ohne Entschädigung (§ 489 BGB).
- Beim Verkauf der Immobilie müssen Banken die vorzeitige Ablösung zulassen, dürfen aber eine Entschädigung berechnen.
- Etwa jede zweite Berechnung ist fehlerhaft. Eine Prüfung durch die Verbraucherzentrale kostet wenig und lohnt sich fast immer.
Wann Sie vorzeitig ablösen dürfen
Ein Darlehen mit fester Zinsbindung ist für beide Seiten verbindlich. Die Bank sichert Ihnen den Zinssatz zu und kalkuliert im Gegenzug mit Ihren Zinszahlungen. Deshalb gibt es kein allgemeines Recht, jederzeit auszusteigen.
Es gibt aber Ausnahmen, und die decken die meisten realen Fälle ab.
Nach zehn Jahren: Das Sonderkündigungsrecht
Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung dürfen Sie kündigen, mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Geregelt ist das in § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB, und dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen.
Wichtig ist der Startpunkt: Die Frist läuft ab Vollauszahlung, nicht ab Vertragsabschluss. Bei einem Neubau, dessen Darlehen in Raten nach Baufortschritt floss, zählt die letzte Rate. Zwischen Vertragsunterschrift und Fristbeginn können so leicht zwei Jahre liegen.
Das Recht gilt unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung läuft. Wer 20 oder 30 Jahre vereinbart hat, kommt trotzdem nach zehn Jahren heraus. Genau das macht lange Zinsbindungen attraktiver, als sie auf den ersten Blick wirken.
Beim Verkauf der Immobilie
Verkaufen Sie das Objekt, muss die Bank die Ablösung zulassen. Sie hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung, weil die Sicherheit wegfällt. Kostenlos ist das jedoch nicht: Die Bank darf eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
Eine Alternative ist die Übertragung des Darlehens auf das neue Objekt, im Fachjargon Pfandtausch. Nicht jede Bank bietet das an, und es setzt voraus, dass die neue Immobilie als Sicherheit taugt. Fragen Sie danach, bevor Sie kündigen. Der Pfandtausch kostet meist nur eine Bearbeitungsgebühr im niedrigen dreistelligen Bereich.
Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung
Enthält Ihr Vertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, kann das Widerrufsrecht über die reguläre Frist hinaus bestehen. Bei Verträgen aus den Jahren 2010 bis 2016 war das häufig der Fall. Ein Widerruf beendet den Vertrag ohne Entschädigung. Die Rechtslage ist komplex und hat sich durch mehrere Urteile verschoben, deshalb gehört dieser Weg in die Hände eines Fachanwalts.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wie sie entsteht
Die Bank hat Ihr Darlehen refinanziert und kalkuliert mit Ihren Zinszahlungen über die gesamte Zinsbindung. Zahlen Sie früher zurück, muss sie das Geld anderweitig anlegen. Liegt der Marktzins inzwischen unter Ihrem Vertragszins, entsteht ihr ein Schaden. Diesen Schaden darf sie ersetzt verlangen, § 502 Absatz 1 BGB spricht von einer angemessenen Entschädigung.
Daraus folgt eine wichtige Konsequenz: Sind die Zinsen seit Vertragsabschluss gestiegen, entsteht der Bank kein Schaden. Sie kann das Geld teurer anlegen als zuvor. In diesem Fall darf keine oder nur eine geringe Entschädigung anfallen.
Wie hoch sie ausfällt
Banken rechnen üblicherweise nach der Aktiv-Passiv-Methode. Vereinfacht: Sie stellen die entgangenen Zinszahlungen dem gegenüber, was sich mit dem zurückgezahlten Betrag am Kapitalmarkt noch verdienen lässt, und zinsen die Differenz auf den heutigen Wert ab. Abgezogen werden ersparte Verwaltungskosten und das entfallende Ausfallrisiko.
Die exakte Summe hängt vom Tilgungsverlauf, den vereinbarten Sondertilgungsrechten und den verwendeten Marktdaten ab. Die einzelnen Rechenschritte stehen weiter unten.
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nur bei Verträgen ab dem 21. März 2016: Dort ist die Entschädigung bei einem Prozent der Restschuld gedeckelt, wenn die Restlaufzeit über einem Jahr liegt, sonst bei einem halben Prozent.
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Schritt für Schritt
Damit Sie die Rechnung des Kreditgebers nachvollziehen können, hier die Bestandteile im Einzelnen.
Zunächst ermittelt das Kreditinstitut, welche Zahlungen aus Ihrem Darlehensvertrag noch offen gewesen wären, also alle Zins- und Tilgungsraten bis zum Ende der Zinsbindung. Diese Zahlungsreihe wird anschließend so aufgeteilt, als hätte die Bank das zurückgezahlte Geld in Pfandbriefe mit entsprechender Laufzeit investiert. Aus der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dieser Wiederanlagerendite entsteht der Zinsverschlechterungsschaden.
Davon abzuziehen sind die ersparten Verwaltungskosten und das entfallende Risiko, dass Sie ausfallen. Beide Posten setzen Banken erfahrungsgemäß zu niedrig an. Ebenfalls berücksichtigt werden müssen vereinbarte Sondertilgungsrechte: Hätten Sie ohnehin jährlich fünf Prozent zurückzahlen dürfen, darf die Bank für diesen Teil keinen Schaden geltend machen. Genau hier liegt in der Praxis der häufigste Fehler.
Ein Rechenbeispiel zur Einordnung: Bei 200.000 Euro Restschuld, einer verbleibenden Zinsbindung von fünf Jahren und einer Differenz von einem Prozentpunkt zwischen Vertrags- und Wiederanlagezins landen Sie in der Größenordnung von 5.000 bis 6.000 Euro. Werden fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr korrekt herausgerechnet, sinkt der Betrag deutlich.
Sie haben Anspruch darauf, diese Berechnung in nachvollziehbarer Form zu erhalten. Eine Zahl ohne Herleitung müssen Sie nicht akzeptieren.
Warum sich die Prüfung lohnt
Untersuchungen der Verbraucherzentralen zeigen seit Jahren, dass ein erheblicher Teil der Berechnungen zu hoch ausfällt. Häufige Fehler sind nicht berücksichtigte Sondertilgungsrechte, falsch angesetzte Wiederanlagezinsen und fehlende Abzüge für ersparte Kosten.
Die Verbraucherzentralen prüfen die Berechnung für einen überschaubaren Betrag im niedrigen dreistelligen Bereich. Bei Entschädigungen von mehreren tausend Euro ist das gut investiert, zumal Banken bei begründeten Einwänden häufig nachbessern.
Lassen Sie sich die Berechnung immer schriftlich und nachvollziehbar geben. Sie haben Anspruch darauf zu erfahren, wie die Summe zustande kommt.
Lohnt sich die Ablösung überhaupt?
Rechnen Sie nüchtern. Auf der einen Seite steht, was Sie sparen: die Zinsdifferenz zwischen altem und neuem Darlehen über die verbleibende Laufzeit. Auf der anderen Seite steht, was es kostet: Vorfälligkeitsentschädigung, Notarkosten für die Grundschuldabtretung und gegebenenfalls Bearbeitungsgebühren.
Bei einer Umschuldung während laufender Zinsbindung geht die Rechnung meist nicht auf, weil die Entschädigung genau den Vorteil abschöpft, den Sie erzielen wollen. Sinnvoll wird es, wenn Sie ohnehin verkaufen, wenn Sie eine größere Summe zur Verfügung haben oder wenn das Sonderkündigungsrecht greift.
Bevor Sie kündigen, prüfen Sie zwei Alternativen: Reicht das jährliche Sondertilgungsrecht aus, um das Kapital sinnvoll einzusetzen? Und lässt sich mit einem Tilgungssatzwechsel dasselbe Ziel erreichen, ohne den Vertrag zu beenden?
Häufige Fragen
Kann ich meine Baufinanzierung jederzeit vorzeitig ablösen?
Innerhalb der Zinsbindung nur in bestimmten Fällen, etwa beim Verkauf der Immobilie. Ohne solchen Grund muss die Bank nicht zustimmen. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung greift das gesetzliche Sonderkündigungsrecht.
Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Bei Kündigung nach zehn Jahren, am regulären Ende der Zinsbindung, bei einem wirksamen Widerruf und dann, wenn der Bank nachweislich kein Schaden entsteht, etwa weil die Zinsen gestiegen sind.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz ab. Bei Verträgen ab März 2016 ist sie auf ein Prozent der Restschuld begrenzt, bei Restlaufzeiten unter einem Jahr auf ein halbes Prozent.
Muss die Bank beim Immobilienverkauf zustimmen?
Ja. Beim Verkauf haben Sie ein berechtigtes Interesse an der Ablösung, die Bank muss sie zulassen. Sie darf dafür aber eine Entschädigung berechnen.
Kann ich das Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen?
Viele Banken bieten einen Pfandtausch an. Damit läuft der Vertrag zu den alten Konditionen weiter, nur die Sicherheit wechselt. Das ist meist deutlich günstiger als eine Ablösung.
Lohnt sich eine Prüfung der Berechnung?
In den meisten Fällen ja. Die Verbraucherzentralen prüfen gegen eine geringe Gebühr, und ein erheblicher Teil der Berechnungen fällt zu hoch aus.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info stützt sich auf die gesetzlichen Regelungen in §§ 489 und 502 BGB sowie auf Veröffentlichungen der Verbraucherzentralen. Der Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Zuletzt geprüft im August 2026.
