Wer 2016 finanziert hat, zahlte für zehn Jahre Zinsbindung teilweise unter 1,5 Prozent. Heute liegen die Durchschnittszinsen bei rund 3,8 Prozent. Für alle, deren Zinsbindung aus den 2010er Jahren nun ausläuft, ist diese Spanne die zentrale Zahl. Dieser Rückblick ordnet ein, wie es dazu kam und was daraus folgt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bauzinsen fielen von rund 5 Prozent im Jahr 2008 auf zeitweise unter 1 Prozent in den Jahren 2020 und 2021.
- Ab 2022 stiegen sie binnen Monaten auf über 4 Prozent, weil die Inflation anzog.
- Aktuell liegen die Durchschnittszinsen im Neugeschäft bei 3,76 bis 3,98 Prozent, je nach Zinsbindung (Bundesbank, Juni 2026).
- Wer aus einer alten Finanzierung kommt, sollte die Anschlussfinanzierung mit einem deutlich höheren Zins durchrechnen.
Der lange Weg nach unten und wieder zurück
Nach der Finanzkrise 2008 senkten die Notenbanken die Leitzinsen drastisch und kauften über Jahre Anleihen. Die Renditen langlaufender Staatsanleihen fielen, und weil Banken ihre Immobiliendarlehen über Pfandbriefe refinanzieren, fielen die Bauzinsen mit.
2016 markierte einen ersten Tiefpunkt. Zehnjährige Finanzierungen waren für gut ausgestattete Käufer zu Konditionen deutlich unter 2 Prozent zu haben. Wer damals abschloss, profitiert bis heute.
2020 und 2021 folgte das absolute Tief mit Angeboten unter 1 Prozent. Rückblickend war das eine Ausnahmesituation, kein Normalzustand.
Ab 2022 drehte sich das Bild. Die Inflation zog an, die Notenbanken steuerten gegen, und die Anleiherenditen stiegen. Innerhalb weniger Monate verdreifachten sich die Bauzinsen. Seither bewegen sie sich seitwärts in einem Korridor um die 4-Prozent-Marke.
Die Zahlen im Überblick
| Zeitraum | Zins für 10 Jahre Zinsbindung (Größenordnung) |
|---|---|
| 2008 | rund 5 Prozent |
| 2016 | teilweise unter 1,5 Prozent |
| 2020 bis 2021 | zeitweise unter 1 Prozent |
| ab 2022 | Anstieg auf über 4 Prozent |
| Juni 2026 | 3,76 Prozent im Durchschnitt (5 bis 10 Jahre) |
Aktuelle Werte: MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank, Neugeschäft. Historische Angaben als Größenordnung.
Was die Bauzinsen tatsächlich treibt
Ein verbreiteter Irrtum: Senkt die Europäische Zentralbank den Leitzins, werden Baufinanzierungen billiger. So direkt funktioniert das nicht.
Der Leitzins bestimmt, zu welchen Konditionen sich Banken kurzfristig Geld leihen. Langfristige Immobiliendarlehen refinanzieren Banken jedoch über Pfandbriefe, deren Renditen sich an zehnjährigen Bundesanleihen orientieren. Steigt diese Rendite, ziehen die Bauzinsen binnen Tagen nach, unabhängig davon, was die Notenbank beschließt.
Dahinter steht die Inflationserwartung. Rechnen Anleger mit anziehenden Preisen, verlangen sie höhere Zinsen als Ausgleich für den Kaufkraftverlust. Diese Erwartung schlägt sich in den Renditen nieder, lange bevor die EZB reagiert.
Wer die Entwicklung verfolgen will, schaut deshalb besser auf die Umlaufrendite als auf die Sitzungstermine der Notenbank.
Was das für Ihre Anschlussfinanzierung bedeutet
Für Kreditnehmer aus den Niedrigzinsjahren ist das die entscheidende Frage. Wer 2016 mit zehn Jahren Zinsbindung startete, steht jetzt vor der Anschlussfinanzierung, und der neue Zins liegt möglicherweise beim Doppelten oder Dreifachen.
Rechnen Sie konkret. Nehmen Sie die Restschuld aus Ihrem Tilgungsplan und kalkulieren Sie die neue Rate mit dem heutigen Zinsniveau. Bei 200.000 Euro Restschuld und einem Sprung von 1,5 auf 3,9 Prozent steigt die Rate bei gleichbleibender Tilgung von 583 auf 983 Euro.
Wenn die neue Rate zu hoch ausfällt, gibt es Stellschrauben: die Tilgung senken, wobei sich die Laufzeit verlängert, eine Sondertilgung aus vorhandenem Kapital, oder die Umschuldung zu einem günstigeren Institut. Ein Wechsel kostet meist nur die Grundschuldabtretung im niedrigen dreistelligen Bereich.
Beginnen Sie ein Jahr vor Ablauf mit dem Einholen von Angeboten. Das erste Angebot der bisherigen Bank ist erfahrungsgemäß selten das beste.
Warum Prognosen wenig helfen
Seriöse Vorhersagen über mehrere Jahre gibt es nicht. Wer den Zinssatz in fünf Jahren zu kennen behauptet, verkauft etwas.
Für Ihre Entscheidung ist die Prognose ohnehin weniger relevant, als sie scheint. Wichtiger ist die Frage, welche Rate Sie dauerhaft tragen können, auch wenn nach Ablauf der Zinsbindung ein höherer Satz gilt. Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung mit einem Aufschlag von zwei Prozentpunkten durch. Hält Ihr Budget das aus, ist die Finanzierung solide kalkuliert.
Ein zweiter Punkt wird oft übersehen: Fallende Zinsen treiben regelmäßig die Immobilienpreise, weil sich mehr Haushalte die Rate leisten können. Wer auf günstigere Konditionen wartet, zahlt möglicherweise einen höheren Kaufpreis und hat unterm Strich nichts gewonnen.
Die aktuellen Werte finden Sie tagesaktuell auf der Startseite, inklusive der Veränderung zum Vormonat.
Häufige Fragen
Wie hoch waren die Bauzinsen 2016?
Für zehnjährige Zinsbindungen lagen sie teilweise unter 1,5 Prozent, bei guter Bonität und niedrigem Beleihungsauslauf auch darunter.
Warum sind die Zinsen ab 2022 so schnell gestiegen?
Die Inflation zog an, die Renditen langlaufender Anleihen stiegen, und die Refinanzierung der Banken wurde teurer. Der Anstieg vollzog sich binnen weniger Monate.
Hängen die Bauzinsen am EZB-Leitzins?
Nur mittelbar. Maßgeblich sind die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und die Inflationserwartung.
Was tue ich, wenn meine günstige Zinsbindung ausläuft?
Rechnen Sie die neue Rate mit der Restschuld und dem aktuellen Zins durch und holen Sie ein Jahr vorher Angebote ein. Prüfen Sie Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen im Vergleich.
Werden die Zinsen wieder auf das alte Niveau fallen?
Das Niveau der Jahre 2020 und 2021 war historisch eine Ausnahme. Wer damit kalkuliert, geht ein erhebliches Risiko ein.
Lohnt es sich, mit dem Kauf auf niedrigere Zinsen zu warten?
Das ist eine Wette. Sinkende Zinsen erhöhen häufig die Nachfrage und damit die Kaufpreise. Entscheidend ist, ob die Rate für Sie tragbar ist.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info stützt sich für die aktuellen Werte auf die MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank. Historische Angaben sind Größenordnungen aus veröffentlichten Marktübersichten und keine tagesgenauen Werte. Die Beispielrechnung ist nachgerechnet. Zuletzt geprüft im August 2026.
