Drei Angebote liegen auf dem Tisch, alle mit unterschiedlichen Zahlen. Das mit der niedrigsten Rate wirkt am günstigsten, das mit dem niedrigsten Zinssatz auch, und beide können falsch sein. Dieser Ratgeber zeigt, woran Sie ein wirklich gutes Angebot erkennen.
Das Wichtigste in Kürze
- Vergleichbar sind Angebote nur bei identischer Darlehenssumme, Zinsbindung und Tilgung.
- Maßgeblich ist der effektive Jahreszins, nicht der Sollzins.
- Die Restschuld am Ende der Zinsbindung entscheidet mit über die Gesamtkosten.
- Nebenbedingungen wie Sondertilgung und bereitstellungszinsfreie Zeit tauchen im Zinssatz nicht auf, kosten aber Geld.
Angebote vergleichbar machen
Der häufigste Fehler passiert vor dem eigentlichen Vergleich: Die Angebote haben unterschiedliche Eckdaten.
Ein Angebot mit 15 Jahren Zinsbindung ist teurer als eines mit 10, ohne schlechter zu sein. Eines mit einem Prozent Tilgung zeigt eine niedrigere Rate als eines mit zwei Prozent, obwohl es über die Laufzeit erheblich mehr kostet. Banken variieren diese Größen gern, weil eine niedrige Rate im Gespräch besser wirkt.
Bestehen Sie deshalb darauf, alle Angebote auf identische Werte umzurechnen: gleiche Darlehenssumme, gleiche Zinsbindung, gleiche anfängliche Tilgung. Erst dann sagt der Vergleich etwas aus.
Der effektive Jahreszins
Der Sollzins beschreibt nur die Verzinsung des Darlehens. Der effektive Jahreszins rechnet zusätzlich ein, was die Finanzierung sonst kostet und wie sie strukturiert ist: Auszahlungskurs, Verrechnungstermine der Tilgung, Vermittlungsentgelte.
Zwei Angebote mit identischem Sollzins können sich im Effektivzins um mehrere Zehntelprozentpunkte unterscheiden. Wer nur auf die große Zahl in der Werbung schaut, vergleicht nicht die Kosten, sondern die Darstellung.
Nicht im Effektivzins enthalten sind Bereitstellungszinsen, Kosten für die Grundschuldbestellung und Schätzgebühren. Diese Posten müssen Sie separat berücksichtigen.
Die Restschuld nicht übersehen
Nach zehn Jahren Zinsbindung ist kaum jemand schuldenfrei. Was übrig bleibt, muss zum dann gültigen Zins neu finanziert werden. Deshalb gehört die Restschuld in jeden Vergleich.
Ein Beispiel über 320.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung:
| Angebot A | Angebot B | |
|---|---|---|
| Sollzins | 3,60 % | 3,90 % |
| Monatliche Rate | 1.493 € | 1.573 € |
| Zinskosten in der Zinsbindung | 102.301 € | 110.679 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 243.101 € | 241.879 € |
| Gesamtaufwand (Raten + Restschuld) | 422.301 € | 430.679 € |
Angebot B hat die niedrigere Restschuld, ist aber trotzdem 8.379 Euro teurer. Der Grund: Die höhere Rate summiert sich über zehn Jahre auf 9.600 Euro mehr, während die Restschuld nur 1.222 Euro niedriger ausfällt.
Vergleichen Sie deshalb den Gesamtaufwand, also gezahlte Raten plus Restschuld. Diese Zahl lässt sich nicht durch die Darstellung beschönigen.
Die Nebenbedingungen
Was im Zinssatz nicht auftaucht, entscheidet im Alltag über vierstellige Beträge.
Bereitstellungszinsen
Nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit berechnet die Bank Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag, üblich sind 3 Prozent im Jahr. Bei einem Neubau, der sich verzögert, und 200.000 Euro offener Auszahlung sind das 500 Euro im Monat, ohne dass ein Cent getilgt wäre.
Verhandeln Sie zwölf Monate statt sechs. Bei einem Bestandskauf mit festem Übergabetermin ist der Punkt weniger kritisch, beim Neubau entscheidend.
Sondertilgungsrecht
Fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind Standard und meist kostenfrei. Manche Banken verlangen dafür einen Zinsaufschlag von 0,05 bis 0,1 Prozentpunkten.
Prüfen Sie zusätzlich die Ausgestaltung: Gibt es Ankündigungsfristen? Mindestbeträge? Wirkt die Sonderzahlung auf die Laufzeit oder auf die Rate? Die Verkürzung der Laufzeit bringt mehr.
Tilgungssatzwechsel
Die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen, kostet meist nichts und verschafft Luft bei Elternzeit, Teilzeit oder Jobwechsel. Achten Sie darauf, wie oft das möglich ist und in welcher Spanne.
Die Bausteine einer Finanzierung
Viele Angebote bestehen nicht aus einem Darlehen, sondern aus mehreren Bausteinen. Das kann sinnvoll sein, erschwert aber den Vergleich.
Das Bankdarlehen ist der Hauptbaustein, meist als Annuitätendarlehen mit konstanter Rate über die Zinsbindung.
Förderdarlehen der KfW oder einer Landesförderbank liegen häufig deutlich unter dem Marktzins. Sie senken den Mischzins, ohne dass Sie an anderer Stelle etwas aufgeben. Beantragt werden müssen sie vor Vertragsabschluss, über die Hausbank.
Ein Bausparvertrag dient der Zinssicherung für eine spätere Anschlussfinanzierung. Er rechnet sich nur in bestimmten Konstellationen, weil die Abschlussgebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme sofort anfällt, der Zinsvorteil aber erst Jahre später entsteht.
Bei jeder Kombination gilt: Lassen Sie sich den Gesamteffektivzins über alle Bausteine ausweisen. Nur diese Zahl beschreibt Ihre tatsächliche Belastung. Ein Paket, dessen Einzelteile niemand zusammenrechnet, lässt sich nicht bewerten.
Was die Höhe Ihres Zinssatzes bestimmt
Bevor Sie Angebote vergleichen, lohnt es zu verstehen, warum sie sich unterscheiden. Vier Faktoren wiegen am schwersten.
Der Beleihungsauslauf beschreibt, welchen Anteil des Immobilienwerts die Bank finanziert. Bis 60 Prozent gelten die besten Konditionen, bis 80 Prozent kostet es meist 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte mehr, oberhalb von 90 Prozent deutlich mehr. Wer knapp über einer Schwelle liegt, sollte prüfen, ob zusätzliches Eigenkapital ihn darunter bringt.
Die Bonität umfasst Einkommen, Beschäftigungsverhältnis und SCHUFA-Score. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis nach der Probezeit wiegt schwerer als ein exzellenter Score.
Die Zinsbindung kostet Aufschlag, je länger sie läuft. Von zehn auf zwanzig Jahre sind es derzeit etwa 0,3 Prozentpunkte. Dabei hilft ein Recht, das viele nicht kennen: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung dürfen Sie jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB). Das gilt auch bei 20 oder 30 Jahren Bindung.
Das Objekt muss als Sicherheit taugen. Lage, Zustand und Marktgängigkeit fließen ein. Hier bewerten regionale Banken oft anders als überregionale Anbieter.
Woran Sie ein schwaches Angebot erkennen
Einige Signale sollten Sie aufmerksam machen.
Wenn niemand Ihnen den effektiven Jahreszins nennen kann oder will, stimmt etwas nicht. Bei Kombinationen aus Bank-, Bauspar- und Förderdarlehen muss der Gesamteffektivzins über alle Bausteine ausgewiesen werden. Ein Paket, dessen Einzelteile niemand zusammenrechnet, lässt sich nicht bewerten.
Vorsicht auch bei sehr niedrigen Raten. Sie entstehen meist durch eine Tilgung von einem Prozent, was bei aktuellen Zinsen über 40 Jahre Laufzeit bedeutet. Sie zahlen dann fast so viel Zinsen, wie das Darlehen groß ist.
Ein drittes Signal ist Zeitdruck. Konditionen sind üblicherweise einige Tage gültig. Wer Sie drängt, sofort zu unterschreiben, verfolgt nicht Ihr Interesse.
Die Stiftung Warentest hat in einem Praxistest 131 Beratungsgespräche ausgewertet und kam zu einem ernüchternden Ergebnis: Nur vier von 19 geprüften Banken und Vermittlern erhielten die Note „gut“. Häufigste Mängel waren Angebote, die am tatsächlichen Bedarf vorbeigingen, und schlicht zu teure Konditionen. Das spricht nicht gegen Beratung, aber dafür, sie zu hinterfragen.
Wie viele Angebote sinnvoll sind
Drei bis vier reichen, wenn sie aus unterschiedlichen Quellen stammen: ein Vermittler, der mehrere hundert Banken prüft, Ihre Hausbank und gegebenenfalls eine Direktbank.
Der Unterschied zwischen dem günstigsten und einem durchschnittlichen Angebot liegt regelmäßig bei 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten. Bei 320.000 Euro und zehn Jahren Zinsbindung sind das 10.000 bis 17.000 Euro.
Konditionsanfragen sind SCHUFA-neutral und für andere Banken nicht sichtbar. Sie können also mehrere einholen, ohne Ihren Score zu belasten. Erst der tatsächliche Kreditantrag wird als solcher vermerkt.
Die richtigen Fragen im Gespräch
Diese fünf Fragen bringen mehr Klarheit als jede Broschüre:
Wie hoch ist der effektive Jahreszins bei genau diesen Eckdaten? Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung? Wie viel Sondertilgung ist jährlich kostenfrei möglich, und verfällt ein nicht genutztes Recht? Wie lange läuft die bereitstellungszinsfreie Zeit? Welche Banken wurden geprüft, und warum fiel die Empfehlung auf diese?
Lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben. Eine mündliche Zusage, die nicht im Vertrag steht, existiert nicht.
Was verschiedene Konditionen für Ihre Rate bedeuten, können Sie vorab mit dem Rechner auf unserer Startseite durchspielen.
Häufige Fragen
Woran erkenne ich ein gutes Finanzierungsangebot?
Am niedrigsten effektiven Jahreszins bei identischen Eckdaten, an einer nachvollziehbaren Restschuld und an fairen Nebenbedingungen: kostenfreie Sondertilgung, möglicher Tilgungssatzwechsel und eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit.
Wie viele Angebote sollte ich einholen?
Drei bis vier aus unterschiedlichen Quellen genügen. Mehr bringt selten zusätzliche Erkenntnis.
Was ist wichtiger, niedrige Rate oder niedriger Zins?
Weder noch. Entscheidend ist der Gesamtaufwand aus gezahlten Raten und verbleibender Restschuld.
Schadet es meiner SCHUFA, mehrere Angebote einzuholen?
Nein, solange es Konditionsanfragen sind. Diese werden SCHUFA-neutral gespeichert.
Wie lange gilt ein Angebot?
Üblicherweise einige Tage bis wenige Wochen, weil sich die Konditionen am Kapitalmarkt täglich ändern. Lassen Sie sich die Gültigkeit schriftlich bestätigen.
Kann ich den Zinssatz verhandeln?
In begrenztem Rahmen, meist 0,05 bis 0,1 Prozentpunkte, und am ehesten mit einem konkreten Konkurrenzangebot. Deutlich mehr bewegt ein niedrigerer Beleihungsauslauf.
Was tun, wenn ich das Angebot nicht verstehe?
Nachfragen, bis es klar ist. Ein Berater, der eine Konstruktion nicht in einfachen Worten erklären kann, hat sie entweder selbst nicht durchdrungen oder möchte etwas verbergen.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info hat die Beispielrechnungen mit 320.000 Euro Darlehenssumme, zwei Prozent anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung kalkuliert und nachgerechnet. Der Hinweis auf den Praxistest bezieht sich auf eine veröffentlichte Untersuchung der Stiftung Warentest. Der Beitrag ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung. Zuletzt geprüft im August 2026.
