Ein Rechner beantwortet die Frage, die am Anfang jeder Immobilienplanung steht: Was kostet mich das im Monat? Er beantwortet sie in Sekunden und kostenlos. Wichtiger ist allerdings, was er sonst noch zeigt.
Was Sie für die Berechnung brauchen
Fünf Angaben genügen:
- Kaufpreis oder Baukosten der Immobilie
- Eigenkapital, das Sie einbringen können
- Sollzins, orientiert am aktuellen Marktniveau
- Anfängliche Tilgung, üblich sind 2 bis 3 Prozent
- Zinsbindung, meist 5, 10, 15 oder 20 Jahre
Aus Kaufpreis minus Eigenkapital ergibt sich die Darlehenssumme. Der Rest ist Rechenarbeit, die der Rechner auf unserer Startseite übernimmt.
Wie die Rate zustande kommt
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die Zinsbindung konstant. Sie berechnet sich denkbar einfach:
Rate = Darlehenssumme × (Sollzins + Tilgung) ÷ 100 ÷ 12
Bei 320.000 Euro Darlehen, 3,90 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung ergibt das 1.573 Euro im Monat.
Innerhalb dieser Rate verschiebt sich das Verhältnis laufend. Anfangs geht der größere Teil als Zins an die Bank, weil die Restschuld hoch ist. Mit jedem Monat sinkt der Zinsanteil, und weil die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil. Gegen Ende der Laufzeit beschleunigt sich dieser Effekt spürbar.
Die drei Zahlen, auf die es ankommt
Die Rate ist nur die erste Antwort. Ein guter Rechner zeigt drei Werte.
Die monatliche Rate sagt Ihnen, ob die Finanzierung ins Budget passt. Rechnen Sie Instandhaltung, Grundsteuer und höhere Nebenkosten als in der Mietwohnung dazu, bevor Sie entscheiden.
Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist die Zahl, die viele übersehen. Nach zehn Jahren ist kaum jemand schuldenfrei. Was übrig bleibt, müssen Sie zum dann gültigen Zins neu finanzieren. Je höher die Restschuld, desto größer Ihr Zinsänderungsrisiko.
Die Zinskosten über die Zinsbindung zeigen, was die Finanzierung tatsächlich kostet. Erst diese Zahl macht zwei Angebote wirklich vergleichbar.
Was verschiedene Eingaben bewirken
Spielen Sie Szenarien durch, statt nur einmal zu rechnen. Drei Stellschrauben wirken besonders stark.
Die Tilgung ist der größte Hebel. Bei 300.000 Euro und 3,90 Prozent Sollzins dauert die Rückzahlung mit einem Prozent Tilgung über 40 Jahre und kostet rund 300.000 Euro Zinsen. Mit zwei Prozent sind es 27 Jahre und 192.000 Euro. Die Rate steigt dabei von 1.225 auf 1.475 Euro.
Das Eigenkapital wirkt doppelt: Es senkt die Darlehenssumme und damit die Rate, und es verbessert über den niedrigeren Beleihungsauslauf den Zinssatz. Probieren Sie aus, was 10.000 Euro mehr bewirken.
Die Zinsbindung kostet Aufschlag, je länger sie läuft, gibt dafür aber Sicherheit. Vergleichen Sie die Restschuld bei 10 und bei 20 Jahren.
Wie genau das Ergebnis ist
Ein Rechner arbeitet mit den Werten, die Sie eingeben. Er kennt weder Ihre Bonität noch das Objekt und kann deshalb nur eine Modellrechnung liefern.
Der tatsächliche Zinssatz weicht ab, weil Banken Beleihungsauslauf, Beschäftigungsverhältnis, bestehende Verpflichtungen und Marktgängigkeit der Immobilie bewerten. Zwischen dem Durchschnittszins und Ihrem persönlichen Angebot liegen leicht mehrere Zehntelprozentpunkte in beide Richtungen.
Nicht enthalten sind außerdem die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision machen je nach Bundesland 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Diese Summe sollten Sie aus eigenen Mitteln tragen, weil sie keinen beleihbaren Gegenwert schafft.
Für eine verbindliche Aussage brauchen Sie ein Angebot. Das ist kostenfrei und SCHUFA-neutral, solange es bei einer Konditionsanfrage bleibt.
Häufige Fragen
Wie funktioniert ein Baufinanzierungsrechner?
Er berechnet aus Darlehenssumme, Sollzins und Tilgung die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens und leitet daraus Restschuld und Zinskosten für die gewählte Zinsbindung ab.
Welche Angaben brauche ich?
Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung.
Wie berechne ich meine monatliche Rate?
Darlehenssumme mal Summe aus Sollzins und Tilgung, geteilt durch 1.200. Bei 320.000 Euro, 3,90 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 1.573 Euro.
Was sagt die Restschuld aus?
Sie beziffert, wie viel nach Ablauf der Zinsbindung offen bleibt und zum dann gültigen Zins anschlussfinanziert werden muss.
Wie genau ist das Ergebnis?
Es ist eine Modellrechnung. Ihr tatsächlicher Zinssatz hängt von Bonität, Beleihungsauslauf und Objekt ab und weicht ab.
Sind die Kaufnebenkosten enthalten?
Nein. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen zusätzlich und sollten aus Eigenkapital getragen werden.
Ist die Nutzung kostenlos?
Ja, Rechner und anschließender Vergleich sind kostenfrei und unverbindlich.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info hat alle Beispielrechnungen nachgerechnet. Sie beruhen auf einem Annuitätendarlehen mit konstanter Rate. Zuletzt geprüft im August 2026.
