Eigenkapital ist der Hebel, den Sie selbst in der Hand haben. Er entscheidet nicht nur darüber, ob die Bank finanziert, sondern auch zu welchem Preis. Zwischen 60 und 90 Prozent Beleihung liegen oft mehr als ein halber Prozentpunkt.
Das Wichtigste in Kürze
- Als Richtwert gelten die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln plus möglichst 20 Prozent des Kaufpreises.
- Die besten Konditionen gibt es ab einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent.
- Bis 80 Prozent Beleihung sind die Zinsen noch solide, darüber steigen die Aufschläge deutlich.
- Eine Rücklage von drei Nettomonatsgehältern sollte nicht ins Eigenkapital wandern.
Was als Eigenkapital zählt
Zum Eigenkapital gehört alles, was sofort verfügbar ist oder kurzfristig liquidiert werden kann: Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten, Wertpapiere und Fondsanteile, Bausparguthaben sowie der Rückkaufswert von Lebens- und Rentenversicherungen.
Auch ein zinsloses Darlehen aus der Familie akzeptieren Banken meist, sofern es nachweisbar ist und nicht zurückgefordert wird, solange die Finanzierung läuft. Ein bereits bezahltes Grundstück zählt ebenfalls, oft mit erheblichem Gewicht.
Eine Sonderform ist die Muskelhypothek: Eigenleistung beim Bau, die Sie selbst erbringen. Banken rechnen sie meist bis zu zehn bis fünfzehn Prozent der Bausumme an, verlangen aber einen nachvollziehbaren Nachweis über Umfang und handwerkliche Fähigkeiten. Wer sich überschätzt, verzögert den Bau und zahlt Bereitstellungszinsen.
Der Beleihungsauslauf entscheidet
Der Beleihungsauslauf beschreibt, welchen Anteil des Immobilienwerts die Bank finanziert. Er ist die Kennzahl, an der Ihr Zinssatz hängt.
| Beleihungsauslauf | Einordnung |
|---|---|
| bis 60 % | beste Konditionen |
| bis 80 % | solide, meist 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte Aufschlag |
| bis 90 % | spürbar teurer |
| über 90 % | deutliche Aufschläge, viele Banken lehnen ab |
Beachten Sie: Banken rechnen nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem von ihnen ermittelten Beleihungswert. Der liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, oft um zehn Prozent. Ihr tatsächlicher Beleihungsauslauf fällt deshalb höher aus, als die Rechnung mit dem Kaufpreis vermuten lässt.
Die Staffelung springt an Schwellen, sie verläuft nicht gleichmäßig. Wer knapp darüber liegt, sollte rechnen: Manchmal genügen 10.000 Euro zusätzlich, um in die günstigere Klasse zu rutschen. Der Zinsvorteil über zehn Jahre übersteigt diesen Betrag regelmäßig.
Die Kaufnebenkosten zuerst
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Diese Ausgaben schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen könnte. Der Notar erhöht nicht den Wert des Hauses.
Deshalb gilt die Reihenfolge: Erst die Nebenkosten aus eigenen Mitteln decken, dann das übrige Eigenkapital in den Kaufpreis stecken. Wer die Nebenkosten mitfinanziert, treibt den Beleihungsauslauf nach oben und zahlt den höheren Zinssatz auf die gesamte Summe.
Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 44.000 Euro Nebenkosten brauchen Sie also 44.000 Euro nur für die Nebenkosten, bevor der erste Euro in die Immobilie fließt.
Was liegen bleiben sollte
Nicht alles verfügbare Geld gehört in die Finanzierung. Eine Rücklage von drei Nettomonatsgehältern sollte bleiben, besser mehr.
Der Grund ist praktisch: Nach dem Einzug fallen Ausgaben an, die vorher niemand plant. Küche, Umzug, Renovierung, eine defekte Heizung im zweiten Winter. Wer diese Posten über den Dispo finanziert, zahlt zweistellige Zinsen und hat den Vorteil des niedrigeren Beleihungsauslaufs sofort wieder verloren.
Banken haben dafür Verständnis. Ein Antragsteller, der eine Rücklage ausweist, wirkt solider als einer, der bis zum letzten Euro alles einbringt.
Wie viel ist realistisch
Der oft genannte Richtwert von 20 Prozent plus Nebenkosten bedeutet bei 400.000 Euro Kaufpreis: 80.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis plus rund 44.000 Euro Nebenkosten, zusammen 124.000 Euro.
Diese Summe haben viele nicht. Das ist kein Ausschlusskriterium, führt aber zu höheren Zinsen. Zwischen 60 und 90 Prozent Beleihungsauslauf liegen schnell mehr als 0,5 Prozentpunkte, bei 320.000 Euro Darlehen und zehn Jahren Zinsbindung rund 17.000 Euro.
Wer weniger einbringt, sollte das über eine höhere Tilgung ausgleichen. Was Ihre Eckdaten für die Rate bedeuten, zeigt der Rechner auf unserer Startseite.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Richtwert die Kaufnebenkosten von 9 bis 15 Prozent aus eigenen Mitteln plus möglichst 20 Prozent des Kaufpreises.
Was zählt alles als Eigenkapital?
Guthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, Rückkaufswerte von Versicherungen, ein bezahltes Grundstück, Familiendarlehen und in Grenzen Eigenleistung.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Anteil des Immobilienwerts, den die Bank finanziert. Er bestimmt maßgeblich Ihren Zinssatz.
Warum rechnet die Bank mit einem anderen Wert als dem Kaufpreis?
Banken ermitteln einen eigenen Beleihungswert, der regelmäßig unter dem Kaufpreis liegt. Dadurch fällt Ihr Beleihungsauslauf höher aus als erwartet.
Sollte ich mein gesamtes Erspartes einbringen?
Nein. Eine Rücklage von mindestens drei Nettomonatsgehältern sollte bleiben, sonst finanzieren Sie unvorhergesehene Ausgaben über den Dispo.
Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?
Ja, in Grenzen. Banken akzeptieren meist zehn bis fünfzehn Prozent der Bausumme, verlangen aber einen belastbaren Nachweis.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info hat die Beispielrechnungen nachgerechnet. Die genannten Schwellen beim Beleihungsauslauf sind Marktüblichkeiten, jede Bank legt eigene Grenzen fest. Zuletzt geprüft im August 2026.
