Beim Zinssatz vergleichen die meisten Kreditnehmer akribisch. Bei der Tilgung nehmen sie, was die Bank vorschlägt. Dabei entscheidet dieser eine Prozentwert darüber, ob Sie mit 55 oder mit 75 Jahren schuldenfrei sind.
Das Wichtigste in Kürze
- Die anfängliche Tilgung gibt an, welchen Anteil der Darlehenssumme Sie im ersten Jahr zurückzahlen.
- Ein Prozent Tilgung bedeutet bei aktuellen Zinsen über 40 Jahre Laufzeit. Zwei Prozent gelten als Untergrenze, drei Prozent sind komfortabler.
- Von einem auf zwei Prozent Tilgung sparen Sie bei 300.000 Euro Darlehen rund 108.000 Euro Zinsen.
- Sondertilgungen von fünf Prozent jährlich sind bei den meisten Banken kostenfrei. Wer sie nutzt, verkürzt die Laufzeit erheblich.
Was bedeutet Tilgung?
Ihre monatliche Rate besteht aus zwei Teilen. Der eine geht als Zins an die Bank und ist für Sie verloren. Der andere reduziert die Schuld. Diesen zweiten Teil nennt man Tilgung.
Beide Anteile verschieben sich über die Laufzeit. Zu Beginn zahlen Sie überwiegend Zinsen, weil die Restschuld hoch ist. Mit jedem Monat sinkt die Restschuld, damit sinkt der Zinsanteil, und weil die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil. Dieser Effekt beschleunigt sich gegen Ende der Laufzeit spürbar.
Die Rate selbst bleibt während der Zinsbindung konstant. Fachleute sprechen von einer Annuität, daher der Name Annuitätendarlehen.
Anfängliche Tilgung: Der Wert im Vertrag
Im Darlehensvertrag steht die anfängliche Tilgung, meist als Prozentsatz. Sie bezieht sich auf die Darlehenssumme im ersten Jahr. Bei 300.000 Euro Darlehen und zwei Prozent anfänglicher Tilgung zahlen Sie im ersten Jahr 6.000 Euro zurück.
Im zweiten Jahr ist es schon etwas mehr, weil der Zinsanteil gesunken ist. Der Prozentsatz im Vertrag beschreibt also nur den Startpunkt, nicht den Verlauf.
Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll?
Die Antwort hängt an Ihrem Alter, Ihrem Einkommen und daran, wann Sie schuldenfrei sein wollen. Die Größenordnung zeigt diese Rechnung für ein Darlehen über 300.000 Euro bei 3,90 Prozent Sollzins.
| Anfängliche Tilgung | Monatliche Rate | Laufzeit bis zur Volltilgung | Zinskosten gesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.225 € | 40 Jahre, 10 Monate | 299.993 € |
| 2 % | 1.475 € | 27 Jahre, 10 Monate | 191.771 € |
| 3 % | 1.725 € | 21 Jahre, 5 Monate | 142.801 € |
| 4 % | 1.975 € | 17 Jahre, 6 Monate | 114.248 € |
Der Sprung von einem auf zwei Prozent kostet 250 Euro mehr im Monat. Dafür sind Sie 13 Jahre früher fertig und zahlen 108.222 Euro weniger Zinsen. Kein anderer Hebel in der Baufinanzierung wirkt so stark.
Bei einem Prozent Tilgung zahlen Sie über die Laufzeit fast genau so viel Zinsen, wie das Darlehen groß ist. Sie kaufen die Immobilie also zweimal.
Die Faustregel und ihre Grenzen
Als Orientierung gilt: Die Finanzierung sollte spätestens zum Renteneintritt abgeschlossen sein. Wer mit 40 kauft und mit 67 in Rente geht, hat 27 Jahre Zeit und liegt mit zwei Prozent Tilgung genau richtig. Wer mit 50 kauft, braucht drei bis vier Prozent.
Die Rechnung geht allerdings nur auf, wenn die Rate dauerhaft tragbar bleibt. Eine hohe Tilgung nützt wenig, wenn Sie nach zwei Jahren die Rate senken müssen. Kalkulieren Sie deshalb mit dem Einkommen, das auch in schlechteren Zeiten sicher da ist.
Die Restschuld nach der Zinsbindung
Ein zweiter Grund für eine höhere Tilgung: Je mehr Sie in den ersten zehn Jahren zurückzahlen, desto kleiner ist die Restschuld, die Sie zum dann gültigen Zinssatz anschlussfinanzieren müssen.
| Anfängliche Tilgung | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|
| 1 % | 263.381 € |
| 2 % | 226.762 € |
| 3 % | 190.143 € |
Steigen die Zinsen bis dahin, trifft Sie das bei 263.000 Euro Restschuld deutlich härter als bei 190.000 Euro. Eine hohe anfängliche Tilgung ist damit auch eine Absicherung gegen Zinsänderungsrisiko.
Sondertilgung: Flexibilität ohne Aufpreis
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung zusätzlich zur Rate. Die meisten Banken räumen fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei ein, manche zehn Prozent.
Was das bewirkt, zeigt dieselbe Finanzierung über 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, ergänzt um 5.000 Euro Sondertilgung jährlich.
| ohne Sondertilgung | mit 5.000 € pro Jahr | |
|---|---|---|
| Laufzeit | 27 Jahre, 10 Monate | 18 Jahre, 11 Monate |
| Zinskosten gesamt | 191.771 € | 124.802 € |
Knapp neun Jahre kürzer und 66.969 Euro weniger Zinsen, ohne dass die reguläre Rate steigt. Der Grund: Eine Sondertilgung wirkt direkt auf die Restschuld, und jeder getilgte Euro spart Zinsen für die gesamte Restlaufzeit.
Wann sich die Sondertilgung besonders lohnt
Am größten ist die Wirkung in den ersten Jahren. Wer im dritten Jahr 10.000 Euro sondertilgt, spart über zwei Jahrzehnte Zinsen darauf. Dieselbe Summe im zwanzigsten Jahr bringt nur noch einen Bruchteil.
Prüfen Sie trotzdem die Alternative. Wenn Sie das Geld anlegen und dabei mehr Rendite erzielen als Ihr Sollzins beträgt, ist Anlegen rechnerisch besser. Bei Sollzinsen um vier Prozent müssten Sie nach Steuern über vier Prozent sicher erwirtschaften. Das ist ambitioniert, weshalb die Sondertilgung derzeit meist die bessere Wahl ist.
Ein Detail, das gern übersehen wird: Nicht genutzte Sondertilgungsrechte verfallen in der Regel jährlich. Sie lassen sich nicht ansparen und im fünften Jahr gebündelt einsetzen.
Wann das Sondertilgungsrecht Geld kostet
Manche Banken lassen sich das Recht mit einem Zinsaufschlag bezahlen, oft 0,05 bis 0,1 Prozentpunkte. Bei 300.000 Euro sind 0,1 Prozentpunkte rund 300 Euro im Jahr. Diese Rechnung lohnt nur, wenn Sie die Sondertilgung realistisch nutzen werden. Wer weiß, dass er das Geld nicht übrig haben wird, zahlt für eine Option, die er nie zieht.
Sondertilgung: Vorteile und Nachteile abwägen
Ein kostenfreies Sondertilgungsrecht sollte in jedem Kreditvertrag stehen. Trotzdem lohnt der nüchterne Blick auf beide Seiten.
Für Sonderzahlungen spricht die Flexibilität. Sie können Weihnachtsgeld, Bonus oder eine kleine Erbschaft einsetzen, ohne sich dauerhaft an eine höhere Rate zu binden. Wer eine unsichere Einkommenslage hat, fährt mit einer moderaten Tilgung plus Sondertilgung besser als mit einer hohen Rate, die in schlechten Monaten drückt. Und jede Sonderzahlung macht Sie messbar schneller schuldenfrei.
Dagegen spricht wenig, solange das Recht kostenfrei ist. Kostet es Aufschlag, kehrt sich die Rechnung um: Wer die Möglichkeit nie nutzt, zahlt jahrelang für eine Option, die er nicht zieht. Ein zweiter Punkt betrifft die Liquidität. Geld, das im Immobilienkredit steckt, steht für andere Zwecke nicht mehr zur Verfügung. Eine Rücklage von drei Nettomonatsgehältern sollte immer erhalten bleiben, bevor Sie sondertilgen.
Was Sie im Kreditvertrag vereinbaren sollten
Achten Sie auf die Formulierung. Günstig ist ein Recht auf jährliche Sonderzahlungen von mindestens fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, ohne Ankündigungsfrist und ohne Mindestbetrag. Manche Verträge verlangen eine Anmeldung Wochen im Voraus oder setzen Mindestbeträge von 2.500 Euro an. Beides schränkt die Möglichkeit praktisch ein.
Prüfen Sie außerdem, ob sich die Sonderzahlung auf die Laufzeit oder auf die Rate auswirkt. Standard ist die Verkürzung der Laufzeit, was den größeren Zinseffekt hat. Manche Institute senken stattdessen die Rate, das verschenkt einen Teil des Vorteils.
Die Höhe möglicher Sondertilgungen und der Umgang mit nicht genutzten Rechten gehören in das Beratungsgespräch, bevor Sie unterschreiben. Nachverhandeln ist später kaum möglich.
Tilgungssatzwechsel: Die Rate anpassen
Viele Verträge erlauben es, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern, meist ein- bis dreimal und häufig kostenfrei. Damit passen Sie die Rate an veränderte Lebensumstände an.
Nach oben ist das sinnvoll, wenn das Einkommen steigt oder eine Kita-Gebühr wegfällt. Nach unten hilft es bei Elternzeit, Teilzeit oder einem Jobwechsel, um die Finanzierung tragbar zu halten, statt sie zu gefährden.
Der Unterschied zur Sondertilgung: Der Tilgungssatzwechsel verändert dauerhaft die Rate, die Sondertilgung ist eine einmalige Zahlung. Wer flexibel bleiben will, vereinbart am besten beides und achtet darauf, dass die Spanne für den Wechsel weit genug gefasst ist, üblicherweise von einem bis zu fünf Prozent.
Tilgungsplan: Was er zeigt
Zu jedem Darlehen gehört ein Tilgungsplan. Er listet für jede Rate auf, wie viel davon Zins ist, wie viel Tilgung und wie hoch die Restschuld danach ausfällt.
Lassen Sie sich diesen Plan vor Vertragsabschluss geben. Zwei Dinge lohnen den Blick: die Restschuld am Ende der Zinsbindung, denn sie ist die Summe, die Sie später neu finanzieren müssen. Und die Gesamtsumme der Zinsen, weil sie den Vergleich zweier Angebote ehrlicher macht als der Zinssatz allein.
Ein Nebeneffekt, den viele übersehen: Je niedriger der Zins, desto schneller wirkt die Tilgung, weil ein größerer Teil der Rate in die Schuld fließt. Bei zwei Prozent Sollzins ist die Laufzeit bei gleicher Tilgung deutlich kürzer als bei vier Prozent.
Die Rate für Ihr Vorhaben können Sie vorab selbst durchrechnen, inklusive der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Wie viel Rate Sie sich leisten können, hängt vom verfügbaren Einkommen ab, nicht vom maximal Möglichen.
Häufige Fragen zur Tilgung
Wie hoch sollte die Tilgung bei einer Baufinanzierung sein?
Zwei Prozent gelten als Untergrenze, drei Prozent sind bei den derzeitigen Zinsen komfortabler. Entscheidend ist, dass die Finanzierung spätestens zum Renteneintritt abgeschlossen ist und die Rate dauerhaft tragbar bleibt.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Rate?
Die Rate ist der gesamte monatliche Betrag. Sie setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Nur der Tilgungsanteil reduziert Ihre Schuld.
Kann ich die Tilgung später noch ändern?
In vielen Verträgen ja, über einen Tilgungssatzwechsel. Prüfen Sie vor Abschluss, wie oft das möglich ist und in welcher Spanne.
Verfällt eine nicht genutzte Sondertilgung?
In der Regel ja. Das Recht gilt meist pro Kalenderjahr und lässt sich nicht ansparen.
Ist eine hohe Tilgung immer besser?
Rechnerisch ja, praktisch nur, wenn die Rate sicher tragbar bleibt. Eine niedrigere Tilgung mit konsequent genutzter Sondertilgung kann die bessere Lösung sein, weil sie in schlechten Monaten Luft lässt.
Was passiert mit der Tilgung nach der Zinsbindung?
Mit der Anschlussfinanzierung wird alles neu verhandelt, auch der Tilgungssatz. Da die Restschuld dann kleiner ist, führt derselbe Prozentsatz zu einer niedrigeren Rate. Meist ist es sinnvoll, die Tilgung stattdessen anzuheben und die Rate konstant zu halten.
Über diesen Ratgeber
Die Redaktion von Baufinanzierung-Vergleich.info hat die Beispielrechnungen mit einem Sollzins von 3,90 Prozent und einer Darlehenssumme von 300.000 Euro kalkuliert. Alle Werte sind nachgerechnet und dienen der Orientierung, sie ersetzen keine individuelle Beratung. Zuletzt geprüft im August 2026.
