Baufinanzierung: Die teuersten Fehler vermeiden

Eine Baufinanzierung läuft selten unter 25 Jahren. Alles, was du am Anfang falsch einschätzt, zahlst du zwei Jahrzehnte lang mit ab. Und die teuersten Fehler passieren nicht beim Zinssatz, sondern davor: bei der Rate, bei den Nebenkosten und bei der Frage, was nach Ablauf der Zinsbindung übrig bleibt.

Wie viel Rate kannst du dir dauerhaft leisten?

Die meisten Interessenten starten mit der Frage „Wie viel bekomme ich?“. Die bessere Frage lautet: Welche Rate trägst du auch in einem schlechten Jahr noch?

Rechne dafür nicht mit dem Nettoeinkommen, sondern mit dem, was nach allen laufenden Ausgaben übrig bleibt. Versicherungen, Auto, Kita, Urlaub, Sparraten. Ein Haushaltsbuch über drei Monate bringt hier mehr als jede Faustformel. Und plane die absehbaren Einschnitte gleich mit ein: Elternzeit, Teilzeit, ein Jobwechsel, ein Auto, das in fünf Jahren ersetzt werden muss.

Als Nebenkosten für die eigene Immobilie solltest du zusätzlich rund 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter und Monat für Betriebskosten und Instandhaltung einplanen. Diese Summe fehlt in vielen Kalkulationen komplett, weil sie in der Mietwohnung vorher in der Nebenkostenabrechnung versteckt war.

Was kostet der Kauf zusätzlich zum Kaufpreis?

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Die Kaufnebenkosten kommen obendrauf, und Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Sie müssen aus Eigenkapital kommen.

Drei Posten machen den Löwenanteil aus:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (Quelle: Finanztip, Stand 2026).
• Notar und Grundbuch: kalkuliere hier 1,8 bis 2,0 Prozent. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, verhandeln lässt sich daran nichts.
• Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist, trägt der Käufer bei Wohnimmobilien üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Ein Beispiel: Bei einem Haus für 400.000 Euro in Hessen (6,0 Prozent Grunderwerbsteuer) landest du mit Notar, Grundbuch und Makler bei rund 45.500 Euro, also etwa 11,4 Prozent des Kaufpreises. In Niedersachsen mit 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer sind es gut 10,4 Prozent. Wer das erst beim Notartermin überschlägt, steht plötzlich vor einer fünfstelligen Lücke.

Dazu kommt, was nach dem Einzug fällig wird. Küche, Umzug, Gartenzaun, der Maler im Treppenhaus. Erfahrungsgemäß summiert sich das schneller als geplant, deshalb gehört ein Puffer in die Kalkulation und nicht in die Hoffnung.

Wie viel Eigenkapital solltest du einsetzen?

Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber sie ist teurer. Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf, also nach dem Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Wer 20 Prozent Eigenkapital mitbringt, bekommt spürbar bessere Konditionen als jemand, der den vollen Kaufpreis plus Nebenkosten finanziert. Der Unterschied liegt je nach Marktlage bei mehreren Zehntel Prozentpunkten, über 20 Jahre also im deutlich fünfstelligen Bereich.

Trotzdem: Räume dein Konto nicht leer. Eine Rücklage von drei bis sechs Monatsausgaben sollte auch nach dem Kauf verfügbar bleiben. Wer für eine kaputte Heizung den teuren Ratenkredit braucht, hat beim Zins nichts gewonnen.

Worauf kommt es beim Vergleich der Angebote wirklich an?

Zwei Angebote, die sich um 0,2 Prozentpunkte unterscheiden, wirken fast identisch. Bei 350.000 Euro Darlehen sind das über eine Zinsbindung von 15 Jahren aber rund 9.000 Euro Unterschied. Es lohnt sich also, genau hinzusehen.

Der Zinssatz ist dabei nur ein Kriterium. Wichtig sind außerdem:

• die Länge der Zinsbindung und die Höhe der Restschuld an deren Ende,
• kostenlose Sondertilgungen, üblich sind 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr,
• die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern,
• bereitstellungszinsfreie Zeit, vor allem bei Neubau oder Sanierung,
• wie die Bank den Immobilienwert ansetzt, denn davon hängt die Zinsstaffel ab.

Vergleichsrechner geben dir schnell ein Gefühl für das Marktniveau. Die individuelle Einordnung leisten sie nicht, weil dein Beleihungsauslauf, deine Berufsgruppe und die Bewertung des Objekts das konkrete Angebot verschieben. Wie sich das Zinsniveau gerade bewegt, siehst du zum Beispiel in der Übersicht der aktuellen Bauzinsen von baufivergleich.de aus Kassel. Unabhängige Berater vergleichen von dort aus die Konditionen von rund 600 Banken und stellen die Angebote objektiv gegenüber, statt dich auf einen einzelnen Kreditgeber festzulegen.

Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?

Eine niedrige Rate fühlt sich gut an, verlagert das Problem aber nach hinten. Bei 1 Prozent anfänglicher Tilgung läuft ein Darlehen je nach Zinssatz gut 40 Jahre. Mit 2 Prozent bist du deutlich schneller durch, mit 3 Prozent noch einmal spürbar.

Der Grund ist der Tilgungsanteil, der mit jeder Rate wächst: Je weniger Restschuld, desto weniger Zins, desto mehr Tilgung. Dieser Effekt braucht nur einen ordentlichen Start. Als Orientierung gilt: mindestens 2 Prozent anfängliche Tilgung, und das Darlehen sollte bis zum Renteneintritt abbezahlt sein. Wer beruflich mit schwankendem Einkommen rechnet, wählt lieber eine moderate Tilgung plus Sondertilgungsrecht als eine hohe Rate, die im schlechten Jahr drückt.

Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?

Nach 10 oder 15 Jahren ist das Darlehen meist nicht getilgt. Für die Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung, und zwar zu den Zinsen, die dann gelten. Niemand weiß heute, wo die liegen.

Genau deshalb ist die Restschuld die wichtigste Zahl in jedem Angebot. Lass sie dir für das Ende der Zinsbindung ausrechnen und vergleiche die Angebote danach, nicht nur nach dem Zinssatz. Zwei Werkzeuge helfen dir, das Risiko zu begrenzen: eine ausreichend hohe Tilgung von Anfang an und Sondertilgungen, die du in guten Jahren nutzt. Wer eine sehr lange Zinsbindung wählt, kauft sich Sicherheit gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Ob sich das lohnt, hängt vom Zinsniveau beim Abschluss ab.

Ein Punkt, den viele nicht kennen: Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung darfst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Eine 15-Jahres-Bindung ist also keine 15-Jahres-Falle.

Was solltest du vor der Unterschrift geklärt haben?

Diese Punkte gehören vor den Notartermin, nicht danach:

• Trägt die monatliche Rate auch bei Elternzeit, Teilzeit oder einer größeren Reparatur?
• Sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision vollständig einkalkuliert und aus Eigenkapital gedeckt?
• Bleibt nach dem Kauf eine Rücklage von mindestens drei Monatsausgaben?
• Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung?
• Sind kostenlose Sondertilgungen und ein Tilgungswechsel vereinbart?
• Liegen mehrere Angebote von unterschiedlichen Banken vor, nicht nur das der Hausbank?

Eine Baufinanzierung wird nicht dadurch gut, dass sie billig ist, sondern dadurch, dass sie zu deinem Leben passt. Wer die Nebenkosten ehrlich rechnet, eine tragfähige Rate ansetzt und die Restschuld im Blick behält, hat die drei teuersten Fehler bereits vermieden.